Six conseils pour réussir votre location

Définir vos priorités
Commencez par définir avec précision vos objectifs. Investissez-vous pour préparer votre retraite, loger vos enfants, alléger votre fiscalité ou anticiper votre transmission ? Les réponses à ces questions vous aideront à cerner les caractéristiques de votre achat : ancien ou neuf, location vide ou meublée… 

Trouver le bon régime fiscal 
Suivant le niveau de vos revenus et leur évolution attendue, vous avez intérêt à privilégier un dispositif fiscal plutôt qu’un autre. Par exemple, si vous payez plus de 5 000 € d’impôt sur le revenu par an, vous pouvez opter pour le régime Pinel. En vigueur jusqu’à fin 2017, il offre une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans pour l’achat d’un logement neuf. 

Acheter dans une résidence services (hors résidences de tourisme) vous donne accès au dispositif Censi-Bouvard avec, à la clef, un avantage fiscal de 33 000 € sur neuf ans et l’accès au statut de loueur en meublé. 

Si vous êtes très fortement imposé, l’ancien à rénover vous permet de bénéficier d’un avantage conséquent. Jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt sur quatre ans avec le régime Malraux, par exemple. 

Dénicher le bien idéal
Choisissez une ville dont le marché locatif est dynamique. Pour connaître les caractéristiques (démographie, âge de la population, taux de chômage…) des communes susceptibles de vous intéresser, vous pouvez vous reporter aux statistiques de l’Insee, disponibles sur insee.fr

Investissez dans un bien en adéquation avec la demande locative. Ainsi, un studio sera apprécié près des universités ou dans un quartier animé du centre-ville. À contrario, si votre budget vous permet d’investir dans un trois ou quatre pièces (classiquement recherché par les familles) choisissez plutôt un secteur calme, proche d’un square et des établissements scolaires.

Dans le neuf comme dans l’ancien, optez pour des prestations de qualité qui séduiront et fidéliseront les locataires : cuisine équipée, parquet plutôt que moquette, radiateurs sèche-serviettes dans les pièces d’eau…

Fixer le bon loyer
La fixation du juste loyer est un élément essentiel. S’il est trop élevé, le bien restera vacant, s’il est trop faible la rentabilité attendue ne sera pas au rendez-vous. Vérifiez (auprès des professionnels, sur des portails d’annonces en ligne et/ou encore auprès d’organismes publics comme l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, Olap) que le loyer attendu est en adéquation avec le marché. Toutefois, certains dispositifs fiscaux conditionnent les avantages obtenus au respect de plafonds de loyers. Par ailleurs, l’ensemble des loyers sont plafonnés à Lille et à Paris. Mesure qui pourrait s’étendre à d’autres villes.

Sécuriser vos revenus locatifs
Pas d’investissement réussi sans loyers réguliers. Pour les sécuriser, commencez par sélectionner soigneusement votre locataire. Pour cela, vous pouvez lui demander les justificatifs (papiers d’identité, bulletins de salaire, dernier avis d’imposition…) figurant dans le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.

Vous pouvez aussi demander la caution d’un proche du locataire ou souscrire une assurance loyers impayés (le cumul des deux est interdit, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).

Créé début 2016, le dispositif Visale est destiné aux jeunes de moins de 30 ans (quel que soit leur statut) et aux salariés de plus de 30 ans en situation précaire (CDD, intérimaires…). Gratuit, il vous protège contre les impayés pendant les trois premières années du bail, dans la limite d’un loyer (charges comprises) de 1 500 € à Paris et de 1 300 €, ailleurs.