Charges de copropriété : qui paie quoi ?

Deux grandes catégories de charges
La loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges. Les premières sont les charges dites « générales ». Elles englobent les dépenses relatives à l’administration de l’immeuble (les honoraires du syndic, par exemple) et celles liées à l’entretien et à la conservation des parties communes (entretien des halls, des cages d’escaliers et des espaces verts, ravalement de la façade, réfection de la toiture...). Elles sont payées par tous les copropriétaires à hauteur de la part (les tantièmes ou millièmes) que représente leur lot. 

À côté des charges générales, on trouve les charges « spéciales » induites par les services collectifs et les éléments d’équipement comme les frais relatifs à l’ascenseur ou à l’antenne collective, par exemple. Elles sont payées par les copropriétaires en fonction de l’utilité de l’équipement pour leur lot mais non de l’usage réel qui en est fait. Ainsi, excepté si vous habitez le rez-de-chaussée, vous devrez participer aux charges liées à l’ascenseur même si vous ne l’utilisez jamais car vous préférez prendre les escaliers. Cependant, si vous êtes seulement propriétaire d’un box dans la copropriété, vous ne financerez pas les charges liées à l’antenne collective. 

Un paiement tous les trimestres
Pour faire face aux charges (générales et spéciales) relatives aux dépenses courantes, le syndic établit chaque année un budget prévisionnel qui est voté à la majorité simple de l’article 24 (majorité des copropriétaires présents et représentés, on ne tient pas compte des abstentionnistes) lors de l’Assemblée Générale (AG). Les charges comprises dans le budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions trimestrielles.

Pour les dépenses hors budget prévisionnel, comme un ravalement ou le remplacement de la chaudière, le syndic réclame des provisions spéciales en fonction d’un échéancier fixé lors du vote des travaux. 

Le recouvrement des charges impayées
En cas de non-paiement des charges à la date prévue, le syndic peut immédiatement mettre en demeure le copropriétaire de régulariser sa situation. S’il ne le fait pas dans les 30 jours, la totalité des provisions de l’année peut lui être réclamée.

Le syndic a aussi la faculté d’engager une procédure judiciaire. En cas de réelle insolvabilité, il peut même demander la saisie du lot du copropriétaire défaillant.