Bailleurs, comment sélectionner votre locataire

Publié le 12/06/2017
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Pour limiter le risque d’impayés, vous devez sélectionner soigneusement votre locataire en veillant, notamment, au niveau et à la régularité de ses ressources. Le point sur les justificatifs à demander.

Pour la plupart des professionnels le montant du loyer ne doit pas représenter plus du tiers des revenus nets du locataire. Cependant, selon le niveau de revenu, le bailleur regardera potentiellement plutôt le « reste à vivre », à savoir, la somme restant disponible après le paiement du loyer et des charges courantes.

Une liste de justificatifs fixée par la loi
Avant de signer le bail, il est recommandé de demander (ainsi qu’à la caution éventuelle) certains justificatifs. Toutefois, depuis novembre 2015, la loi limite les documents que vous avez le droit de demander. Si vous ne respectez pas cette règle, vous risquez une amende de 3 000 euros. Les documents sont classés en quatre catégories.

La première catégorie concerne les justificatifs d’identité. Il s’agit de la carte nationale d’identité française ou étrangère, du passeport français ou étranger, du permis de conduire français ou étranger ou du document justifiant d’un droit au séjour (carte de séjour, de ressortissant…).

La deuxième catégorie concerne les justificatifs de domicile du futur locataire. Il s’agit des 3 dernières quittances de loyer ou de l’attestation du précédent bailleur ou de son mandataire certifiant qu’il est à jour de ses loyers et de ses charges. S’il est hébergé chez un tiers, d’une attestation sur l’honneur de cet hébergement. Si le candidat est propriétaire, de son dernier avis taxe de foncière ou son titre de propriété et, enfin, dans le cas d’une personne sans domicile fixe, d’une attestation d’élection de domicile établie par un organisme agréé.

La troisième catégorie concerne les justificatifs d’activité professionnelle. Pour un salarié ou un stagiaire, un contrat de travail ou de stage ou une attestation d’embauche. Pour un commerçant, un extrait K ou K bis de moins de 3 mois. Pour un artisan, un extrait D1 original du registre des métiers datant de moins de trois mois. Pour un travailleur indépendant, la copie du certificat d’identification de l’Insee comportant les numéros d’identification. Pour un candidat exerçant une profession libérale, la copie de sa carte professionnelle. Pour les autres professions, toute pièce récente attestant de l’activité. Pour les étudiants, la carte d’étudiant ou le certificat de scolarité en cours.

La quatrième catégorie concerne les justificatifs de ressources : le dernier ou l’avant-dernier avis d’imposition et les 3 derniers bulletins de salaire. Pour les non-salariés, les 2 derniers bilans ou une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable, un justificatif de versement d’indemnités, de pension de retraite ou de prestations sociales pour les 3 derniers mois ou un justificatif de droits établis par l’établissement payeur, un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers, un justificatif de versement d’indemnités de stage et un avis d’attribution de bourse.

À noter
Les justificatifs que vous pouvez demander à la personne se portant caution pour le locataire (elle s’engage, si celui-ci est défaillant, à payer à sa place les loyers et les charges) sont aussi réglementés. Ce sont sensiblement les mêmes que ceux pouvant être réclamés au locataire.

Repérez les faux documents
Certains candidats peu scrupuleux présentent de fausses fiches de paye… plus vraies que nature. Pour éviter les mauvaises surprises, la loi vous autorise à exiger la présentation des documents originaux. Demandez aussi le dernier avis d’imposition pour vérifier si son montant correspond bien aux salaires figurant sur les bulletins de paye.

Il est possible de vérifier l’authenticité de cet avis sur le site des impôts depuis l’adresse suivante : cfsms.impots.gouv.fr/secavis/. Si vous louez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous serez déchargé de ces formalités. Il sélectionnera le locataire et vérifiera ses justificatifs. 

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