Investissement immobilier locatif et nouveautés 2022

Les principaux dispositifs de défiscalisation

Plusieurs dispositifs fiscaux permettent, actuellement, de bénéficier de réductions d’impôts sur le revenu grâce à l’investissement locatif. Le plus populaire est sans conteste la loi Pinel, applicable jusqu’en 2024. L’achat d’un bien neuf en vue de sa location autorise à déduire 12 %, 18 % ou 21 % du montant de l’opération, pendant 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif est soumis à plusieurs conditions, au premier rang desquelles la localisation géographique, le plafond de ressources des locataires et celui du loyer.

Dès le 1er janvier 2023, les taux de défiscalisation du Pinel baisseront progressivement. En 2023 la réduction d’impôt sera de 10,5 %, 12 % ou 15 % pour la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. En 2024, la réduction d’impôt baissera de nouveau et sera de 9 %, 12 % ou 14 % pour la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans.

Le futur Pinel Plus

Pour compenser la baisse des taux du Pinel original, le gouvernement lancera, dès le 1^er janvier 2023, un Pinel Plus qui conservera les taux historiques de 12 %, 18 % et 21 % de baisses d’impôts pour une mise en location d’un logement neuf 6 ans, 9 ans ou 12 ans. De plus, le logement devra se situer en zone tendue, respecter le niveau de performance du jalon 2025 de la norme énergétique RE2020 s’il est acheté en 2023 et posséder une superficie minimale en fonction de sa typologie. Par exemple, un studio ne pourra pas faire moins de 28 m². Tous les logements éligibles au Pinel Plus devront être dotés d’un extérieur (terrasse, balcon...) et bénéficier d’une double exposition. Là encore, la superficie de l’extérieur est déterminée par la loi. Pour un studio, elle ne pourra pas être inférieure à 3m².

Un Pinel dédié à la Bretagne

Ajoutons également que le dispositif Pinel Bretagne est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Près de 58 communes sont éligibles à cette réduction d’impôt. Des communes où la demande en logement intermédiaire est importante et le marché locatif très tendu comme Ploufragan, le sud de Saint-Brieuc ou encore une large partie de Brest. Les investisseurs qui bénéficient de la réduction « Pinel » dans ces territoires souscrivent une déclaration annuelle comportant les éléments permettant d’identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l’année. 

Des avantages fiscaux sur les revenus locatifs

Pour les biens en résidences gérées, comme les résidences seniors ou les résidences étudiantes, les cadres fiscaux avantageux sont nombreux. On pense, bien sûr, au statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou du Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pour les logements meublés, notamment ceux en résidence avec services. Autre dispositif intéressant : le Censi-Bouvard. En vigueur jusqu'au 31 décembre 2022, il offre la possibilité d’une réduction d’impôts sur le revenu égale à 11 % hors taxes de la valeur du bien dans la limite d'un investissement immobilier à 300 000 euros par an. Il est possible d'acquérir plusieurs biens en résidences pour étudiants ou seniors, tant que le plafond n'est pas dépassé. La réduction d'impôt s'étale de façon linéaire sur 9 ans.

Abattements contre bas loyers

Autre solution pour faire diminuer le montant de ses impôts : recourir au « Cosse ancien », également appelé dispositif « Louer abordable ». Il a été créé le 1er janvier 2017 par Emmanuelle Cosse, ancienne ministre du Logement. Il permet de remettre sur le marché locatif des logements privés à des loyers très abordables en échange d’une déduction sur les revenus fonciers du propriétaire. Celle-ci va de 15 à 85 % si le logement est placé en intermédiation locative, c’est-à-dire loué par une association à des ménages en grande difficulté, pour un niveau de loyer extrêmement bas (entre 7 euros/m² et 11,86 euros/m²). Le bien fait l’objet d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Les loyers sont garantis et, si la propriété est mise en intermédiation locative, elle est rendue à la fin de la location à son propriétaire en parfait état. Limitée au départ aux territoires les plus tendus, elle s’applique depuis 2019 sur toute la France. Elle a par ailleurs été prolongée jusqu'à la fin de l'année 2024.

Loc’avantages, une nouvelle méthode pour défiscaliser

Afin de favoriser la rénovation énergétique et la remise en location de certains biens sur le marché, le gouvernement lance depuis le début de l’année 2022 le dispositif Loc’Avantages. Ce dernier permet de bénéficier de baisse d’impôt à condition de mettre en location un logement vertueux sur le plan environnemental à un loyer réduit. Par exemple, si la décote sur le loyer est de 15 %, la baisse d’impôt accordée sera également de 15 %. Les investisseurs Loc’Avantages peuvent profiter de l’assistance et des aides de l’Anah pour faire des travaux de rénovation énergétique si nécessaire.