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Démembrement de propriété : un double legs

Article publié le 24/10/2017

Le démembrement de propriété est une technique bien adaptée pour un legs. Il permet de transmettre un même bien à deux bénéficiaires en profitant d’un régime fiscal dédié.

Prévoir un legs en propriété démembrée dans le cadre de sa succession, permet d’effectuer un double legs. Il s’agit de léguer l’usufruit d’un bien à un premier bénéficiaire et de léguer la nue-propriété de ce même bien immobilier à un autre bénéficiaire.

À la différence d’un legs graduel, cette transmission de patrimoine s’effectue en même temps mais porte sur des droits différents. Ainsi si le legs porte sur un appartement, le premier propriétaire (qui reçoit la jouissance du bien) peut l’habiter. Il peut également céder l’usufruit de cet appartement à un tiers, ou encore le louer pour en recueillir les revenus.

L’autre bénéficiaire reçoit la nue-propriété du bien. Cela correspond à un droit futur d’en détenir la pleine propriété. Au décès de l’usufruitier, ce droit s’éteint et la pleine propriété est automatiquement reconstituée entre les mains du titulaire de la nue-propriété. Il peut également céder ce droit à sa guise à un tiers.

La convention d’usufruit peut aussi être prévue pour une durée temporelle limitée (15 ans par exemple). Dès lors, à l’issue de cette période déterminée, la pleine propriété est reconstituée automatiquement entre les mains du nu-propriétaire.

Une technique pour gratifier un OSBL
Pour ne pas désavantager leurs héritiers, certains donateurs peuvent hésiter à transmettre une partie de leur patrimoine à une association ou à une fondation pour soutenir une cause. La technique du démembrement de propriété permet de répondre à leurs inquiétudes et d’envisager leur succession en toute sérénité.

En léguant l’usufruit d’un immeuble de rapport à un Organisme Sans But Lucratif (OSBL), comme l’UNICEF France, ce dernier peut utiliser les revenus issus de la location pour poursuivre efficacement son action en faveur de la protection de l’enfance. En léguant la nue-propriété de ce même immeuble à ses enfants, un bienfaiteur s’assure qu’à la fin de la période de démembrement, ses héritiers retrouveront automatiquement la pleine propriété de l’appartement. Il est donc possible de transmettre in fine l’intégralité de son patrimoine à ses descendants tout en ayant soutenu la cause qui nous est chère.

Une fiscalité avantageuse
D’un point de vue fiscal, opter pour cette technique de double legs présente des avantages. Pendant la durée de l'usufruit, le bien sort de l’assiette de l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) des nus-propriétaires. L’usufruitier, une personne morale, n'y est pas assujetti (art. 885 G du Code général des impôts).

Sur le plan de l’impôt sur le revenu, les héritiers ne sont pas imposés sur les revenus générés par le bien puisqu’ils sont perçus par l’usufruitier. Enfin, les droits de succession sont inexistants pour l’OSBL et réduits pour les héritiers dont la base de taxation est limitée à la nue-propriété du bien. Les ayant droits du testateur voient donc leur facture fiscale s’alléger. Aucun droit additionnel ne sera exigible lors de la reconstitution de la pleine propriété entre les mains des héritiers.