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10 idées reçues sur les SCPI

Publié le 21/02/2019
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Malgré des rendements élevés et leur succès auprès de nombreux épargnants les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) restent encore méconnues du grand public. Les indicateurs clefs qui font le succès de ce placement ne sont pas toujours bien interprétés.

1-    L'épargne investie en SCPI n'est pas disponible
OUI et NON. Le délai nécessaire pour vendre des parts de SCPI oscille entre 15 jours et un mois lorsque le nombre d’offres d’achat de parts excède celui des offres de vente de parts. Dans le cas contraire, ce délai peut monter entre 4 à 6 mois et rejoint alors le délai moyen observé pour les transactions immobilières réalisées en direct. 

2-    L’assurance-vie permet de mieux optimiser sa fiscalité
OUI mais... Si elle bénéficie d’une fiscalité avantageuse l’assurance-vie a également un coût pour l’épargnant : frais de gestion, prélèvement par l’assureur de 5 à 10% des revenus… Il est possible d’optimiser la fiscalité des SCPI sans passer par l’assurance-vie, en achetant des parts démembrées. En effet, lorsque l’investisseur acquiert la nue-propriété de parts, il bénéficie d’une décote sur leur prix et n’est pas fiscalisé. L’usufruitier est alors taxé sur les loyers et est redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) comme s’il détenait les parts en pleine propriété / pour la valeur des parts en pleine propriété. Lorsque le démembrement prend fin, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes..

 

3-    Les SCPI avec les meilleurs rendements sont les plus risquées
OUI et NON. Un rendement élevé n’est pas toujours le signe d’un plus grand risque. D’autres critères doivent être pris en compte, par exemple la pérennité du locataire. Elle est souvent assurée si l’investissement est qualitatif (emplacement, durée du bail, attachement du locataire à sa localisation…). L’autre élément à évaluer est le risque de perte de valeur du bien. Plus il a été acquis à un prix élevé, plus le rendement est faible et plus le risque d’être impacté par une remontée des taux est élevé. Un bon immeuble, acheté au bon prix, au bon moment, avec des locataires fiables présente moins de risques.

 

4-    Les SCPI qui investissent à l’étranger bénéficient d’un avantage fiscal
OUI et NON. Les revenus étrangers perçus par des résidents français ne sont pas taxés aux prélèvements sociaux à 17,2%. Cependant, le gain véritable dépend de la fiscalité de l’associé et de son Taux Marginal d’Imposition (TMI).

5-    Il faut multiplier les SCPI pour minorer les risques
OUI et NON. Une même SCPI peut être assise sur un patrimoine très diversifié en terme de classe d’actifs (bureaux, commerces, hôtels…) et en terme de localisation géographique. Privilégiez donc une seule SCPI très diversifiée à deux SCPI peu diversifiées.

6-    Les marchés immobiliers les plus liquides sont les moins risqués
NON. La concurrence est plus importante sur ces marchés. Par conséquent, les taux de rendement se compressent le plus rapidement.

7-    Une SCPI avec un taux d’occupation faible offre de meilleures perspectives
OUI et NON. Un faible taux d’occupation peut marquer une insatisfaction du locataire, un manque d’anticipation du locataire ou un faible attrait des locaux.

8-    La constitution d’un Report à Nouveau (RAN) est indispensable
NON évidemment. Le Report À Nouveau (RAN) est la mise en réserve d’une partie des bénéfices d’une société. Cette pratique crée une distorsion entre les anciens et les nouveaux porteurs de parts. En effet, l’associé est fiscalisé sur le résultat de la SCPI, y compris sur la part non distribuée. Lorsqu’un associé quitte la SCPI il n’a pas forcément perçu le RAN. En revanche, le nouvel entrant va pouvoir toucher un dividende dont la fiscalité a été payée par un l’associé sortant. Finalement, le RAN est surtout confortable pour la société de gestion car il lui permet de lisser la performance en cas de problème et de conserver un niveau de distribution linéaire.

9-    Le co-investissement des SCPI/OPCI est une bonne pratique des sociétés de gestion
NON, absolument pas. Cela peut créer des conflits d’intérêts entre les différents produits d’un même groupe mais aux stratégies distinctes. De plus, cela peut être perçu comme une trahison par le porteur de parts qui a sélectionné une SCPI plutôt qu’une autre.

10- L’arbitrage est une bonne pratique des sociétés de gestion
OUI, même si, en général, les SCPI préfèrent ne pas arbitrer, c’est-à-dire vendre des actifs, car elles ne souhaitent pas s’ajouter des capitaux à réinvestir. En effet, certaines rencontrent des difficultés à investir dans des actifs qualitatifs les fonds collectés auprès des nouveaux épargnants.

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