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10 idées reçues sur les SCPI

Article publié le 09/06/2020

Malgré des rendements élevés (non garantis) et leur succès auprès de nombreux épargnants, les SCPI (Sociétés Civiles De Placement Immobilier) restent encore méconnues du grand public. Les indicateurs clefs qui font le succès de ce placement ne sont pas toujours bien interprétés.

1-    L'épargne investie en SCPI n'est pas disponible immédiatement
OUI et NON. Le délai nécessaire pour vendre des parts de SCPI oscille entre 15 jours et 1 mois lorsque le nombre d’offres d’achat de parts excède celui des offres de vente de parts. Dans le cas contraire, ce délai peut atteindre 4 à 6 mois et rejoint alors le délai moyen observé pour les transactions immobilières réalisées en direct. 

2-    L’assurance-vie permet de mieux optimiser sa fiscalité
OUI mais... Si elle bénéficie d’une fiscalité avantageuse, l’assurance vie peut avoir un coût pour l’épargnant, par exemple des frais de gestion prélevés directement sur les revenus, qui varient selon les assureurs. Par ailleurs, l’avantage fiscal de l’assurance vie s’applique au bout de 8 ans de détention, durée qui ne convient pas aux objectifs de tous les épargnants.

À noter : Le groupe CORUM a lancé en mars 2020 CORUM Life, une assurance vie révolutionnaire : les épargnants ne paient aucuns frais liés au contrat (versement, gestion, arbitrage…) mais seulement les frais propres aux produits logés dans le contrat, à savoir deux SCPI de la gamme CORUM l’Épargne (CORUM Origin et CORUM XL) et quatre fonds obligataires.


Il est aussi possible d’optimiser la fiscalité des SCPI sans passer par l’assurance vie, en achetant des parts en démembrement de propriété. En effet, lorsque l’investisseur acquiert la nue-propriété de parts, il bénéficie d’une décote sur le prix et n’est pas taxé sur les revenus potentiels, qui sont touchés par l’usufruitier pendant une durée limitée. C’est ce dernier qui est taxé sur les loyers et est redevable de l’Impôt sur La Fortune Immobilière (IFI) pour la valeur des parts en pleine propriété. Lorsque le démembrement prend fin, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaires ni taxes.

3-    Les SCPI avec les meilleurs rendements sont les plus risquées
OUI et NON. Un rendement élevé n’est pas toujours le signe d’un plus grand risque. D’autres critères doivent être pris en compte, comme par exemple la pérennité du locataire. Elle est souvent assurée si l’investissement est de bonne qualité (emplacement, durée du bail, attachement du locataire à sa localisation…). L’autre élément à évaluer est le risque de perte de valeur du bien. Plus il a été acquis à un prix élevé, plus le rendement est faible et plus le risque de subir l’impact d’une éventuelle baisse du marché immobilier est grand. Un bon immeuble, acheté au bon prix, au bon moment, avec des locataires fiables et engagés sur la durée présente moins de risques.

4-    Les SCPI qui investissent à l’étranger bénéficient d’un avantage fiscal
OUI et NON. Les revenus étrangers perçus par des résidents français ne sont pas taxés aux prélèvements sociaux à 17,2%. Cependant, le gain véritable dépend de la situation fiscale de l’associé et de son taux marginal d’imposition (TMI).

5-    Il faut multiplier les SCPI pour lisser les risques
OUI et NON. Une même SCPI peut être assise sur un patrimoine très diversifié en termes de types d’immeubles (bureaux, commerces, hôtels…) et en termes de localisation géographique. Privilégiez donc une seule SCPI très diversifiée à deux SCPI peu diversifiées.

6-    Les marchés immobiliers les plus dynamiques sont les moins risqués
NON. La concurrence est plus importante sur ces marchés. Par conséquent, les immeubles deviennent vite chers et les taux de rendement des investissements se compressent plus rapidement.

7-    Une SCPI avec un taux d’occupation financier élevé offre de meilleures perspectives
OUI. Un faible taux d’occupation financière témoigne d’un manque de solvabilité des locataires ou peut signifier que l’attrait des locaux est faible. Ce taux est le reflet de la confiance des locataires dans le parc immobilier détenu par son gestionnaire. Plus le taux d’occupation financier sera élevé, et plus le gérant de la SCPI pourra assurer la redistribution de revenus à ses associés. 

À noter : Les SCPI de la gamme CORUM l’Épargne ont affiché en 2019 des Taux d’Occupation Financier de 98,94% pour CORUM Origin et 100% pour CORUM XL.


8-    
La constitution d’un report à nouveau (RAN) est indispensable
NON, évidemment. Le RAN est la mise en réserve d’une partie des bénéfices d’une société. Cette pratique crée une distorsion entre les anciens et les nouveaux porteurs de parts. En effet, l’associé est fiscalisé sur le résultat de la SCPI, y compris sur la part non distribuée. Lorsqu’un associé quitte la SCPI, il n’a pas forcément perçu le RAN. En revanche, le nouvel entrant va pouvoir toucher un dividende dont la fiscalité a été payée par un associé sortant. Finalement, le RAN est surtout confortable pour la société de gestion, car il lui permet de lisser la performance en cas de problème et de conserver un niveau de distribution linéaire.

9-    Le taux de rendement (TDVM) est le seul indicateur dont il faut tenir compte avant d’acquérir des parts de SCPI. 
NON, absolument pas. La diversification du patrimoine de la SCPI, la durée des baux des locataires ainsi que son Taux d’Occupation Financier (TOF) et son Taux de Rendement Interne (TRI) sont d’autres indicateurs importants permettant d’évaluer sa qualité. Et comme pour tout investissement, il convient de vérifier que le niveau de risque de la SCPI correspond à votre profil investisseur et vos objectifs patrimoniaux. 

10- L’arbitrage (vente d’immeubles) est une bonne pratique des SCPI
OUI, même si, en général, les SCPI préfèrent ne pas arbitrer, c’est-à-dire vendre des immeubles, car elles ne souhaitent pas nécessairement s’ajouter des capitaux à réinvestir en plus de ceux qu'elles collectent. En effet, un afflux massif de capitaux force parfois les gestionnaires à investir dans des immeubles trop chers ou de moins bonne qualité. En revanche, pour les SCPI ayant fait l’effort de limiter la collecte à des sommes qu’elles étaient capables d’investir correctement, la vente d’immeubles au moment opportun est un atout précieux pour générer de la performance. 

Pour plus d’information sur le groupe CORUM et son positionnement sur toutes ces questions, vous pouvez contacter notre équipe ici.

Précautions avant d’investir
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme avec un horizon de placement de 10 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

CORUM Life est un contrat d’assurance vie composé exclusivement d’unités de compte et n’offrant aucune garantie en capital (sauf en cas de décès - plus de détails dans les documents disponibles sur corum.fr/assurance-vie). Les montants investis sont sujets à des fluctuations, à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers ou immobiliers.


CORUM Life
Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital social de 20 000 000 € régie par le code des assirances et inscrite au RCS de Paris sous le numéro 852 264 332.
Siège social : 1 rue Euler 75008 Paris.
Société soumise au contrôle de l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (4 place de Budapest - 75436 Paris Cedex 9) 

CORUM L’Épargne
Marque déposée du groupe CORUM Butler, la holding qui détient directement CORUM Life, CORUM AM, ses sœurs et ses filiales. 

CORUM AM
Société de Gestion de portefeuille, 1, rue Euler, 75008 Paris. 

Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011. 
CORUM Origin et CORUM XL sont des SCPI gérées par CORUM AM. 
CORUM Origin visa SCPI n° 12-17 de l’AMF du 24/07/2012. 
CORUM XL, visa SCPI n° 19-10 de l’AMF du 28/05/2019.
www.corum.fr

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