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SCPI : le choix déterminant du locataire

Article publié le 27/08/2020

La sélection des locataires est une pierre angulaire en matière de SCPI (Société civile de placement immobilier). Une sélection soigneuse s’impose en amont et doit être suivie d’une gestion personnalisée. La société de gestion doit, en effet, considérer ses locataires comme des clients à satisfaire et à fidéliser à long terme. Elle pourra ainsi pérenniser la rémunération servie à ses associés.

SCPI : un produit basé sur la relation solide avec le locataire
En matière de SCPI, la valeur d’un actif immobilier repose sur ses qualités intrinsèques (emplacement, qualité du bâti…) et aussi sur celles de son locataire. Pour sécuriser au maximum leurs investissements, les sociétés de gestion acquièrent des immeubles déjà loués. Préalablement, leurs équipes vérifient scrupuleusement les garanties et la surface financière des occupants. Ensuite, elles assurent une gestion locative personnalisée. En effet, un locataire satisfait reste durablement en place et s’acquitte de ses loyers avec régularité. 

Des baux à long terme
En France, les baux commerciaux sont dits « 3-6-9 » car le locataire peut donner congé à chaque période triennale. Parfois, les contrats sont assortis d’une clause interdisant au locataire de donner congé avant une durée fixée : par exemple six ou neuf ans. On parle alors de « baux fermes ». 

La législation est plus souple à l’étranger. Par exemple, dans certains secteurs d’activité, comme l’hôtellerie, il est possible de signer des baux de 15 ans fermes en Pologne et de 25 ans fermes en Belgique ou aux Pays-Bas. Ces engagements à long terme des locataires permettent d’assurer la pérennité des loyers. 

À noter

En France, tout contrat d’une durée supérieure à 12 ans est obligatoirement enregistré au bureau des hypothèques.                                                


Des immeubles loués avec des rendements intéressants (non garantis)

Pour dégager un rendement intéressant (non garanti) auprès de leurs épargnants  (4,40%1), en moyenne, en 2019), les sociétés de gestion cherchent à acquérir des biens immobiliers de qualité, compatibles avec leurs objectifs de performance (non garantis). Pour cela, elles se tournent traditionnellement vers les bureaux, les commerces, les entrepôts ou encore les petits centres commerciaux (« retails parks »), plus rémunérateurs que l’immobilier résidentiel.

En raison de l’importance des fonds collectés par les SCPI (5,1 milliards d’euros* en 2018 puis 8,6 milliards* en 2019) et de la concurrence accrue des autres acteurs de l’immobilier (investisseurs institutionnels, foncières…), le marché français est devenu moins attractif. Pour cette raison, certaines sociétés de gestion ont décidé de se tourner vers les marchés étrangers pour trouver des immeubles répondant à leurs exigences en terme de rendement, notamment.

 

Grâce à la maîtrise en interne de tous les maillons de la chaîne d’investissement (de l’acquisition à la revente, en passant par le « property management »), les équipes CORUM peuvent fidéliser leurs locataires en leur délivrant une gestion personnalisée. Parmi eux : B&B, PSA Smartbox, Novotel, Hewlett Packard, Metro, Veolia ou encore Brembo, le leader mondial des systèmes de freinage pour automobiles de luxe et de compétition… Cette stratégie porte ses fruits : presque 99% des loyers ont été payés pour  CORUM Origin et 100% pour CORUM XL en 2019. Ces excellents taux d’occupation financiers (TOF)2) ont permis, en 2019, aux SCPI de CORUM L’Épargne de servir à leurs associés des rendements supérieurs à la moyenne du marché : 6,25%3) pour CORUM Origin et 6,26%3) pour CORUM XL. Ces SCPI possèdent par ailleurs un Taux de Rendement Interne (TRI) de 5,45 %4) à 5 ans pour CORUM Origin et un objectif de TRI de 10%4) sur 10 ans pour CORUM XL.
Les SCPI de CORUM L’Épargne possèdent un patrimoine immobilier majoritairement investi à l’étranger : la proportion atteint en effet 93% du patrimoine de CORUM Origin et 100% du patrimoine de CORUM XL en juillet 2020. Cette diversification géographique permet notamment de faciliter la mise en place des baux de longue durée : 10 ans en moyenne pour CORUM Origin, et 9 ans pour CORUM XL.

 

Pour plus d’information, les équipes de CORUM L'Épargne répondent ici à toutes vos questions.

 

Précautions avant d’investir

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme avec un horizon de placement de 10 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.


1) Sources : Aspim et IEIF

2) Le Taux d’Occupation Financier est le rapport entre les loyers réellement facturés et les loyers qui auraient été encaissés si tous les immeubles détenus par la SCPI étaient effectivement loués. C’est un indicateur de la qualité de gestion locative de la SCPI.

3) Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM), défini comme le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de 2019 (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,20% pour CORUM Origin) par le prix acquéreur moyen de la part en 2019. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

4) Taux de rendement interne (TRI) : Mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période.

CORUM L’Épargne : marque déposée du groupe CORUM Butler, la holding qui détient directement CORUM Life, CORUM AM, ses sœurs et ses filiales.

CORUM AM : Société de Gestion de portefeuille, 1, rue Euler, 75008 Paris.

Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011. 

CORUM Origin et CORUM XL sont des SCPI gérées par CORUM AM. 

CORUM Origin visa SCPI n° 12-17 de l’AMF du 24/07/2012.

CORUM XL, visa SCPI n° 19-10 de l’AMF du 28/05/2019.

www.corum.fr

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