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Le démembrement des parts de SCPI

Publié le 24/04/2019
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Les parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont, en général, détenues en pleine propriété. Toutefois, il est possible de les acheter démembrées. Dans ce cas, la propriété est répartie temporairement, entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. Chacun de ces modes de détention présente des avantages spécifiques en fonction de l’objectif fiscal et patrimonial poursuivi.

Qu'est-ce que le démembrement ?
Trois éléments de droits caractérisent la pleine propriété d’un bien:

  • Le droit d'user de la chose, 
  • Le droit d'en récolter les fruits : des loyers ou des dividendes, et 
  • Le droit d’en disposer (par exemple, de vendre). 

Lorsque ces droits sont détenus par plusieurs personnes, on parle de droit de propriété démembré. Dans ce cas, les avantages sont répartis entre un nu-propriétaire et un usufruitier. Le démembrement est toujours temporaire. En effet, il peut avoir une durée viagère (il s’éteint au décès de l’usufruitier) ou définie (par exemple, pour 10 ou 15 ans). Au terme du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété des parts, sans frais ni taxes.

Avantages du démembrement de parts de SCPI pour le nu-propriétaire
Le nu-propriétaire bénéficie de plusieurs avantages. En premier lieu, il achète ses parts avec une décote variant entre 20 et 40%. Par ailleurs, il n’alourdit pas sa fiscalité le temps du démembrement. En effet, il ne perçoit pas de revenus et la nue-propriété n’entre pas dans l’assiette taxable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En outre, il bénéficie d’un potentiel de revalorisation des parts et à l’issue du démembrement, il en récupère la pleine propriété, gratuitement et sans formalités. 

Avantages du démembrement des parts de SCPI pour l’usufruitier
L’usufruitier bénéficie également de certains avantages. Il achète ses parts pour 15 à 50% de leur valeur en pleine propriété. Il perçoit des revenus réguliers et importants au regard du capital investi et ces revenus sont susceptibles d’être revalorisés au cours du démembrement. Par ailleurs, s’il dispose d’un déficit foncier préexistant, celui-ci pourra venir s’imputer sur ses revenus allégeant ainsi le poids de sa fiscalité. L’usufruitier n’est pas exposé à un risque de perte en capital. Lorsqu’une personne morale (une société) investit, elle peut amortir son investissement en usufruit et ainsi, diminuer, son résultat taxable à l’Impôt sur les Sociétés (IS). 

À savoir
Si l’usufruitier est redevable de l’IFI, ses parts seront taxées pour leur valeur en pleine propriété et pas seulement pour la valeur de l’usufruit.

Un engagement sur le long terme
Même si les atouts d’un investissement démembré sont nombreux, pour le nu-propriétaire comme pour l’usufruitier, ne vous engagez pas à la légère. En effet, les parts démembrées sont peu liquides et difficiles à vendre. Par ailleurs, vous êtes engagé sur la durée du démembrement.

Investir en nue-propriété dans CORUM ORIGIN*

  • Montant de la part : 1 075 euros
  • Durée : 10 ans
  • Nombre de parts achetées : 20 
  • Montant investi avec une décote de 37% de la part : 13 545 euros
  • Objectif de taux de distribution CORUM ORIGIN de 6%** (soit, 1 290 euros)
  • Impôts sur le revenu économisés pendant 10 ans (hypothèse d'une tranche marginale d'impôts de 30%) : 1 290 euros x (30%+ 17,2%) x 10 ans = 5 443 euros
  • Somme perçue lors de la revente des parts à 10 ans au prix de retrait de 946,39 euros : 18 928 euros
  • Gain (hypothèse) : 5 382 euros

Investir en usufruit dans CORUM ORIGIN*

  • Montant de la part : 1 075 euros
  • Rendement annuel sur la base de l'objectif de distribution de 6%**
  • Durée choisie : 5 ans
  • Nombre de parts achetées : 20- Montant investi avec parts achetées à 22% de leur valeur : 4 730 euros
  • Dividende annuel perçu : 1 290 euros
À noter
Corum est l’une des rares sociétés de gestion à verser les revenus chaque mois pour faciliter le remboursement des mensualités de crédit lorsque c’est opportun.


* Source : Corum

** Comme tout placement immobilier, il existe un risque de perte en capital dû à l’évolution des marchés immobiliers et du cours des devises, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fond. La SCPI est un investissement long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées, ne préjugent pas des performances futures.


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