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Différentes manières d’investir en SCPI

Publié le 24/04/2019
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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent les fonds des épargnants dans des actifs immobiliers (principalement des bureaux et des locaux commerciaux). Rentables, sures et accessibles dès quelques centaines d’euros, les SCPI constituent le placement idéal pour diversifier son patrimoine. À crédit ou comptant, en direct ou via un contrat d’assurance-vie, en pleine propriété ou démembrées, elles peuvent être acquises de différentes manières.

SCPI : investir comptant ou à crédit
Si vous investissez vos fonds propres dans des SCPI de rendement, vous percevez des revenus immédiatement. C’est donc une bonne solution si vous êtes à la retraite et souhaitez un complément de revenus régulier. 

Financer vos parts de SCPI à crédit vous permet de profiter des taux bas (il est possible d’obtenir 1% sur 10 ans) et, ainsi, optimiser l’effet de levier du crédit. Vous investissez sans mobiliser votre épargne et vos SCPI vous rapporteront probablement plus que le coût de votre emprunt*. En effet, les SCPI ont affiché en 2018 un rendement moyen de 4,35%*. Certaines SCPI comme Corum Origin et Corum XL, ont fait beaucoup mieux l’année dernière avec respectivement 7,28%* et 7,91%*. Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus perçus. Cela permet d’investir dans l’immobilier locatif sans alourdir sa fiscalité.

À savoir
Corum est l’une des rares sociétés de gestion à verser les revenus chaque mois pour faciliter le remboursement des mensualités de crédit lorsque c’est opportun.

SCPI : investir via un contrat d’assurance-vie
Loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie donne accès à la fiscalité favorable de cette dernière. Cependant, cette solution présente plusieurs écueils. En effet, toutes les SCPI ne sont pas éligibles à l’assurance-vie et quand elles le sont, elles ne reversent pas la totalité des revenus issus des SCPI. Par ailleurs, vous devrez vous acquitter de frais d’entrée et de gestion, pour le contrat d’assurance-vie et pour les parts de SCPI. Un empilement de frais contribuant à une dilution du rendement. 

SCPI : acheter des parts démembrées
Les parts de SCPI sont, le plus souvent, acquises en pleine propriété. Toutefois, il est possible de les démembrer et d’en acquérir, soit la nue-propriété, soit l’usufruit. Ce montage est prévu pour durer 10 ou 15 ans, en général. Il offre un intérêt à la fois financier et fiscal.

Le nu-propriétaire achète ses parts avec une décote de 20 à 40% par rapport à leur valeur en pleine propriété. Il n’alourdit pas sa fiscalité car il ne perçoit aucun revenus et la nue-propriété des parts n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité. Il commence alors à toucher des revenus. 

L’usufruitier acquiert ses parts pour 15 à 50% de leur valeur en pleine propriété. Il perçoit, le temps du démembrement, des revenus réguliers et importants au regard du capital investi. Cependant, les parts détenues en usufruit entrent dans l’assiette taxable à l’IFI pour leur valeur en pleine propriété. 

Un conseiller Corum peut vous aider à choisir le montage adapté à votre situation. 

* Comme tout placement immobilier, il existe un risque de perte en capital dû à l’évolution des marchés immobiliers et du cours des devises, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fond. La SCPI est un investissement long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées, ne préjugent pas des performances futures.


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Pourquoi et comment investir dans l’immobilier ?

Les conseillers Corum sont à votre disposition pour répondre à toutes vos questions. Ils vous accompagnent dans vos choix de placement et décryptent pour vous l’investissement immobilier. Leurs réponses vous aident à définir la stratégie d’épargne qui correspond le mieux à votre profil et à vos objectifs.

       
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