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Différentes manières d’investir en SCPI

Article publié le 31/08/2020

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent les fonds des épargnants dans des actifs immobiliers (principalement des bureaux et des locaux commerciaux). Rentables, sures et accessibles dès quelques centaines d’euros, les SCPI constituent le placement idéal pour diversifier son patrimoine. À crédit ou comptant, en direct ou via un contrat d’assurance-vie, en pleine propriété ou démembrées, elles peuvent être acquises de différentes manières.

SCPI : investir comptant ou à crédit

Si vous investissez vos fonds propres dans des SCPI de rendement, vous percevrez des revenus potentiels à l’issue d’un délai de jouissance de quelques mois1). L’investissement au comptant représente une solution intéressante si vous êtes à la retraite et souhaitez obtenir un complément de revenus potentiel régulier.

Financer vos parts de SCPI à crédit vous permet de profiter des taux bas (il est possible d’obtenir 1% sur 10 ans) et, ainsi, optimiser l’effet de levier du crédit. Selon votre situation, vous pouvez ainsi investir sans mobiliser votre épargne et vos SCPI peuvent générer un revenu (non garanti), supérieur au coût de votre emprunt. En effet, les SCPI ont affiché en 2019 un rendement moyen de 4,40%2). Sans présager des performances futures, rappelons que certaines SCPI, distribuées par CORUM L’Épargne, comme CORUM Origin et CORUM XL, ont fait même mieux l’année dernière, avec respectivement 6,25%3) et 6,26%3). Ces SCPI possèdent par ailleurs un Taux de Rendement Interne (TRI) de 5,45 %4) à 5 ans pour CORUM Origin et un objectif de TRI de 10%4) sur 10 ans pour CORUM XL. 

Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus perçus. Cela permet d’investir dans l’immobilier locatif sans alourdir sa fiscalité. Toutefois, les modalités déclaratives et le traitement fiscal des revenus provenant des SCPI dépendent de la situation individuelle, du régime fiscal et du taux d’imposition propre à chaque épargnant.

À savoir

Les SCPI  distribuées par CORUM L’Épargne sont parmi les rares à verser leurs revenus potentiels chaque mois pour faciliter le remboursement des mensualités de crédit lorsque c’est opportun.

SCPI : investir via un contrat d’assurance-vie

Loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie donne accès à la fiscalité favorable de cette dernière. Cependant, cette solution présente plusieurs écueils. En effet, toutes les SCPI ne sont pas éligibles à l’assurance-vie et quand elles le sont, elles ne reversent pas la totalité des revenus issus des SCPI. Par ailleurs, vous devrez vous acquitter de frais d’entrée et de gestion, pour le contrat d’assurance-vie et pour les parts de SCPI. Un empilement de frais contribuant à une dilution du rendement. 

A noter :  

CORUM L’Épargne a lancé en mars 2020, CORUM Life, une assurance vie innovante : en effet, les épargnants ne paient aucuns frais relatifs au contrat (versement, gestion, arbitrage…) mais seulement les frais propres aux produits logés dans le contrat (deux SCPI et quatre fonds obligataires, tous commercialisés par CORUM L’Épargne).


SCPI : acheter des parts démembrées

Les parts de SCPI sont, le plus souvent, acquises en pleine propriété. Toutefois, il est possible de les démembrer et d’en acquérir, soit la nue-propriété, soit l’usufruit. Ce montage est prévu pour durer 10 ou 15 ans, en général. Il offre un intérêt à la fois financier et fiscal.

En effet, le nu-propriétaire achète ses parts avec une décote de 20 à 40% par rapport à leur valeur en pleine propriété. Il n’alourdit pas sa fiscalité car il ne perçoit aucun revenu pendant toute la période de démembrement et la nue-propriété des parts n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité. Il commence alors à toucher des revenus potentiels.

L’usufruitier acquiert ses parts pour 15 à 50% de leur valeur en pleine propriété. Il perçoit, le temps du démembrement, des revenus réguliers potentiels importants au regard du capital investi. Cependant, les parts détenues en usufruit entrent dans l’assiette taxable à l’IFI pour leur valeur en pleine propriété. Au terme du démembrement, l’usufruitier cesse de recevoir les revenus potentiels.

Un interlocuteur CORUM L’Épargne peut vous aider à choisir la solution d’épargne la plus adaptée à votre situation.

Précautions avant d’investir

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme avec un horizon de placement de 10 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.CORUM Life est un contrat d’assurance vie en unités de compte. Les unités de compte sont les parts de SCPI et les obligations de la gamme CORUM L’Épargne qui composent en exclusivité votre contrat CORUM Life. Contrairement aux contrats d’assurance vie en fonds euros qui investissent par exemple dans les obligations d’état, CORUM Life n’offre aucune garantie en capital (sauf en cas de décès jusqu’à 65 ans). Les montants investis dans le contrat CORUM Life sont donc sujets à des fluctuations, à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers ou immobiliers.

 

Notes

1) Ce délai correspond au temps nécessaire à la SCPI pour acquérir de nouveaux immeubles et sélectionner les locataires afin d’investir l’épargne collectée auprès des épargnants.

2) Source : IEIF

3) Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM), défini comme le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de 2019 (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,20% pour CORUM Origin) par le prix acquéreur moyen de la part en 2019.

4) Taux de rendement interne (TRI) : Mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période.

CORUM Life

Contrat géré par la compagnie d'assurance CORUM Life, société au capital social de 20 000 000 € régie par le code des assurances et agréée auprès de l’ACPR.

Distribué par CORUM L'Epargne, 1 rue Euler 75008 Paris, agissant en qualité d'Agent Général d'Assurance inscrit à l'ORIAS sous le n°20002932


CORUM L’Épargne

Société par actions simplifiée à associé unique au capital social de 10 € immatriculée sous le numéro 851 245 183 RCS Paris. Siège social : 1 rue Euler 75008 Paris.

Inscription auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 en sa qualité d’Agent Général d’Assurance depuis le 29 avril 2020.

CORUM AM - Société de Gestion de portefeuille, 1, rue Euler, 75008 Paris. 

Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011. 

CORUM Origin et CORUM XL sont des SCPI gérées par CORUM AM.

 CORUM Origin visa SCPI n° 12-17 de l’AMF du 24/07/2012. 

CORUM XL, visa SCPI n° 19-10 de l’AMF du 28/05/2019.

www.corum.fr

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