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Les différents types de SCPI

Publié le 18/06/2019
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En achetant des parts de SCPI vous accédez, pour quelques milliers d’euros, à des actifs immobiliers de qualité. Il s’agit principalement de locaux tertiaires : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels... Quelques SCPI investies dans des logements/locaux d’habitation vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux comme si vous aviez investi en direct.

Les SCPI de rendement, pour avoir un complément de revenus
Les SCPI de rendement sont les plus nombreuses. Investies dans l’immobilier commercial et tertiaire, elles vous permettent d’accéder à des actifs de qualité et rentables. Ces biens sont généralement difficiles à acheter en direct en raison de leur rareté et de leur coût (une boutique bien placée dépasse souvent le million d’euros).

Cette catégorie de SCPI, appelées SCPI de rendement, porte bien son nom : elle a rapporté 4,35%*, en moyenne, en 2018. Les loyers issus des SCPI de rendement sont fiscalisés comme les actifs immobiliers en direct. Ils sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) au Taux Marginal d’Imposition (TMI) de l’investisseur, majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%).

Corum Origin et Corum XL ont, quant à elles, distribué respectivement 7,28%et 7,91%* en 2018

Les SCPI de rendement, pour percevoir des revenus élevés et réguliers
Financer vos parts de SCPI à crédit permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Vous pouvez, ainsi, en réduire le montant imposable et, par conséquent, diminuer le poids de la fiscalité. Par ailleurs, investir dans la nue-propriété de parts de SCPI permet d’acheter les parts avec une décote importante (40% environ par rapport à la valeur en pleine propriété). Vous percevez des revenus à l’issue du démembrement et c’est seulement alors que vous devenez pleinement propriétaire des parts, sans frais ni formalités administratives.

Vous pouvez également loger des parts dans une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) dont la fiscalité est plus favorable que celle de l’IR. En effet, vous n’êtes pas obligé de distribuer les revenus. Vous pouvez les conserver jusqu’au moment où vous en aurez besoin : par exemple, pour financer les études supérieures de vos enfants ou vous assurer un complément de revenus au moment de votre retraite.

Les SCPI fiscales, pour réduire vos impôts
Les SCPI investies dans des logements neufs ou anciens à rénover peuvent vous donner accès à des avantages fiscaux comme si vous déteniez les biens en direct. Leurs rendements oscillent entre 1,5 et 3%*, avant fiscalité. Avec les SCPI Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt représentant entre 12 et 21% de la somme investie. Avec les SCPI Malraux, vous profitez d’une réduction d’impôt « one shot » de 22 ou 30% du montant des travaux réalisés.  

Enfin les SCPI déficit foncier et « Monuments historiques » permettent d’imputer, sous certaines conditions, tout ou partie des travaux de rénovation au revenu global. Les SCPI fiscales permettent d’ajuster l’investissement à votre besoin de défiscalisation. Cependant, l’avantage fiscal profite uniquement au premier acheteur. Elles sont très difficiles à revendre et seulement à prix « cassés ». 

À savoir
Tous ces avantages sont conditionnés à des durées minimales de détention des parts.

* Comme tout placement immobilier, il existe un risque de perte en capital dû à l’évolution des marchés immobiliers et du cours des devises, les revenus ne sont pas garantis. Ils peuvent varier à la hausse comme à la baisse en fonction de la performance du fond. La SCPI est un investissement long terme avec un horizon de placement recommandé de 10 ans. La liquidité est limitée, la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées, ne préjugent pas des performances futures.


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