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Les différents types de SCPI

Article publié le 09/06/2020

En achetant des parts de SCPI, vous pouvez accéder, pour quelques centaines d’euros, à un patrimoine immobilier qui vous génère régulièrement des revenus (non garantis). Il s’agit principalement de locaux tertiaires : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels... Quelques SCPI investies dans des logements vous permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux comme si vous aviez investi en direct.

Les SCPI de rendement, pour percevoir des revenus potentiels réguliers 
Les SCPI de rendement sont les plus nombreuses. Investies dans l’immobilier commercial et tertiaire, elles vous permettent d’accéder à des immeubles de qualité, et de toucher des revenus (non garantis) issus des loyers payés par les locataires. Ces biens sont généralement difficiles à acheter en direct en raison de leur rareté et de leur coût (une boutique bien placée dépasse souvent le million d’euros, sans parler d’un immeuble de bureaux).

Cette catégorie de SCPI, appelée SCPI de rendement, a rapporté 4,40%(1)en moyenne en 2019. 

Les SCPI CORUM Origin et CORUM XL ont, quant à elles, dégagé un rendement respectif de 6,25%(2) et 6,26%(2) en 2019     


Les loyers issus des SCPI de rendement sont fiscalisés comme les biens immobiliers détenus en direct. Ils sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR), au Taux Marginal d’Imposition (TMI) de l’investisseur, majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%) pour les revenus de source française. Les revenus de source étrangère ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux. 

Pour diminuer le poids de la fiscalité, plusieurs options s’offrent à vous : vous pouvez par exemple financer vos parts de SCPI à crédit, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus locatifs. Vous pouvez ainsi réduire le montant imposable des revenus dégagés. 

Par ailleurs, investir dans la nue-propriété de parts de SCPI permet d’acheter les parts avec une décote importante (40% environ par rapport à la valeur en pleine propriété), tout en laissant à un autre investisseur (l’usufruitier) le droit de toucher les revenus potentiels. Vous ne percevez des revenus et ne paierez d’impôts sur ces derniers qu’à l’issue de la période de démembrement définie (qui peut coïncider avec votre départ à la retraite) et c’est seulement alors que vous deviendrez pleinement propriétaire des parts, sans frais supplémentaire ni formalités administratives.

Exemple sur CORUM Origin, première-née des SCPI du spécialiste de l’immobilier CORUM L’Épargne. A date, la part en nue-propriété sera achetée à 62 % de sa valeur si le démembrement temporaire se fait sur 10 ans, mais il tombera à 53 % si l’opération est sur vingt ans. 


Enfin, vous pouvez également loger des parts dans une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) dont la fiscalité est plus favorable que celle de l’IR. En effet, vous n’êtes pas obligé de distribuer les revenus. Vous pouvez les conserver jusqu’au moment où vous en aurez besoin : par exemple, pour financer les études supérieures de vos enfants ou vous assurer un complément de revenus au moment de votre retraite. 

Les SCPI fiscales, pour réduire vos impôts
Les SCPI investies dans des logements neufs ou anciens à rénover peuvent vous donner accès à des avantages fiscaux comme si vous déteniez les biens en direct. Leurs rendements oscillent entre 1,5 et 3%, avant fiscalité. Avec les SCPI Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt représentant entre 12 et 21% de la somme investie. Avec les SCPI Malraux, vous profitez d’une réduction d’impôt « one shot » de 22 ou 30% du montant des travaux réalisés.  

Enfin, les SCPI « Déficit Foncier » et « Monuments historiques » permettent d’imputer, sous certaines conditions, tout ou partie des travaux de rénovation des revenus dégagés. 

En conclusion, les SCPI fiscales permettent d’ajuster votre investissement à votre besoin de défiscalisation. Cependant, l’avantage fiscal profite uniquement au premier acheteur. En effet, les parts sont très difficiles à revendre et seulement à prix « cassés ».  

À savoir
Tous ces avantages sont conditionnés à des durées minimales de détention des parts.

 

(1) Source : IEIF 

(2) Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM), défini comme le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de 2019 (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,20% pour Corum Origin) par le prix acquéreur moyen de la part en 2019.


Précautions avant d'investir
Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme avec un horizon de placement de 10 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.


CORUM L’Épargne

Marque déposée du groupe CORUM Butler, la holding qui détient directement CORUM Life, CORUM AM, ses sœurs et ses filiales. 

CORUM AM
Société de Gestion de portefeuille, 1, rue Euler, 75008 Paris.

Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011.
CORUM Origin et CORUM XL sont des SCPI gérées par CORUM AM.
CORUM Origin visa SCPI n° 12-17 de l’AMF du 24/07/2012.
CORUM XL, visa SCPI n° 19-10 de l’AMF du 28/05/2019.
www.corum.fr

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