Toutes les clés pour investir
en partenariat avec

Retour aux articles

Investir

SCPI : les détenir en direct ou via un contrat d’assurance vie ?

Article publié le 01/09/2020

Les SCPI et l’assurance-vie arrivent en tête des placements préférés des français1). Les premières ont rapporté 4,40% nets de frais de gestion2) en 2018 et la seconde bénéficie de certains avantages fiscaux. Il peut être intéressant de détenir ses parts de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie pour concilier les avantages de ces deux solutions d’épargne. Toutefois, avant de se lancer, il faut prendre en compte les spécificités de ce type d’investissement ainsi que les différentes pratiques tarifaires des assureurs.

SCPI en assurance-vie : un choix restreint de SCPI

Si vous investissez en direct, vous avez le choix entre 200 SCPI différentes2). Via un contrat d’assurance vie, vous n’avez accès qu’à une sélection d’entre elles, vous privant ainsi potentiellement d’un grand nombre de SCPI performantes mais non éligibles au contrat d’assurance vie.

Bon à savoir

En mars 2020, afin de répondre à la demande de nombreux épargnants, le groupe CORUM a créé sa propre compagnie d’assurance vie, CORUM Life, le seul contrat du marché donnant accès à deux SCPI de la gamme CORUM L’Épargne : CORUM Origin et CORUM XL. Sans présager des performances futures, ces deux SCPI ont délivré une performance respective de 6,25% et 6,26% en 20193), supérieure à la moyenne du marché de 4.40%2).

SCPI en assurance-vie : pas de financement à crédit

Contrairement à une acquisition en direct, l’achat de parts de SCPI dans le cadre de l’assurance-vie ne peut pas être financé à crédit. Vous vous privez ainsi d’un appréciable « effet de levier ». En effet, l’emprunt vous permet de vous constituer un patrimoine en réduisant votre apport personnel. Son intérêt est encore accru lorsque les taux d’intérêt sont inférieurs au rendement perçu, comme c’est le cas depuis quelques années.4)

SCPI en assurance vie : des revenus pouvant être amputés par les frais prélevés par les assureurs

En général, seuls en moyenne 85% des dividendes5) potentiels (revenus nets de frais de gestion) des SCPI logées dans un contrat d’assurance vie sont reversés au client final, le reste étant retenu par l’assureur. En détenant vos SCPI en direct, l’intégralité des dividendes potentiels vous est au contraire reversée chaque trimestre.

Bon à savoir

  • Certains assureurs, tels que CORUM Life, ont fait le choix de ne pas prélever de frais liés au contrat d’assurance vie, ce qui permet aux épargnants de toucher 100% des dividendes dégagés par les parts de SCPI logées à l’intérieur de leur contrat.
  • Concernant l’investissement dans des parts de SCPI en direct, certaines sociétés de gestion versent les revenus dégagés par leurs SCPI à une fréquence plus élevée que la moyenne trimestrielle du marché. C’est notamment le cas des SCPI de la gamme CORUM L’Épargne, qui distribuent leurs revenus potentiels mensuellement. Cela peut vous aider à compléter votre retraite ou à rembourser l’échéance du prêt ayant servi à financer l’acquisition de vos parts de SCPI.

 

SCPI en assurance-vie : une fiscalité allégée

En logeant vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie, vous bénéficiez d’une fiscalité allégée. Si votre contrat a été ouvert il y a moins de huit ans et vos premiers versements effectués après le 28 septembre 2017, les plus-values tirées du contrat sont soumises à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8%6). Si le contrat a plus de huit ans, ces plus-values sont fiscalisés à 7,5%6) seulement (après un abattement forfaitaire de 4 600 euros, porté à 9 200 euros pour un couple). L’épargnant devra dans tous les cas s’acquitter des prélèvements sociaux, qui représentent 17,2% des plus-values.

Cette fiscalité est généralement inférieure à celle applicable aux revenus des SCPI détenues en direct. Ces derniers sont en effet imposés au Taux Marginal d’Imposition (TMI) du porteur de parts, pouvant monter jusqu’à 45%7). Cependant, en assurance vie, les frais spécifiques au contrat peuvent venir s’ajouter aux frais de gestion de la SCPI. Cet empilement de frais peut réduire l’intérêt fiscal de l’assurance vie et la rentabilité de vos parts. Renseignez-vous auprès de votre assureur.

SCPI en direct : des solutions pour alléger la fiscalité

Choix, financement, rendement, fiscalité, frais… il apparaît préférable de détenir des SCPI en direct. D’autant que des solutions existent pour alléger la fiscalité pesant sur les loyers : financement à crédit pour imputer les intérêts sur les revenus locatifs, acquisition de la seule nue-propriété, achat de SCPI européennes…

Pour rappel

CORUM Origin et CORUM XL affichent parmi les meilleures performances du marché avec respectivement 7,28% et 7,91% de rendement en 2018 et 6,25% et 6,26% en 20193). Depuis mars 2020, elles sont accessibles sur un seul contrat d’assurance vie : CORUM Life. La spécificité de ce nouveau contrat est de donner accès uniquement à des produits maison de la gamme CORUM L’Épargne (SCPI et fonds obligataires) ainsi que de ne rien facturer en plus des frais de gestion inhérents à chaque produit. 

 

Synthèse – comparaison de l’investissement en SCPI via l’assurance vie ou en direct

 

Investissement direct dans des parts de SCPI          

Logement de parts de SCPI dans son assurance vie

Profondeur de l'offre

Choix large : 200 SCPI2)

Choix limité, en fonction de l’offre de l’assureur

Fiscalité

Fiscalité complexe :

- Pour les revenus provenant d’immeubles situés en France :

o Imposition au Taux Marginal d’Imposition (TMI) du porteur de parts (pouvant monter jusqu’à 45%)

o Majoration des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%).

- Pour les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger :

o Imposition à la source, selon le pays où est situé le bien

o Paiement de l’impôt par la SCPI à la place de l’épargnant,quibénéficie ensuite d’un mécanisme qui évite la double imposition en France

o Revenus fonciers non assujettis aux prélèvements sociaux.

Fiscalité allégée :

- Avant 8 ans de détention du contrat : plus-values taxées à 12,8%, majorées des prélèvements sociaux de 17,2%

- Après 8 ans de détention du contrat :

o Plus-values taxées à 12,8%, majorées des prélèvements sociaux de 17,2%

o Abattement forfaitaire sur les plus-values générées de 4 600 euros, porté à 9 200 euros pour un couple

% de versement du dividende potentiel 100% des dividendes potentiels reversés à l’associé selon une fréquence trimestrielle ou mensuelle


Dépend des assureurs : en moyenne, seulement 85%5) des dividendes potentiels générés par les SCPI sont reversés comme intérêts dans le contrat d’assurance vie dans le cas où l’assureur prélève des frais de gestion liés au contrat

 

Possibilité de financement à crédit

Possible Impossible

Liquidité

Limitée : la société de gestion ne garantit pas la revente de parts, qui peut être plus ou moins rapide en fonction de l'évolution du marché immobilier

 

Garantie par l’assureur en cas de rachat, dans un délai qui ne peut excéder deux mois.


Précautions avant d’investir

Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme avec un horizon de placement de 10 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

CORUM Life est un contrat d’assurance vie composé exclusivement d’unités de compte et n’offrant aucune garantie en capital (sauf en cas de décès - plus de détails dans les documents disponibles sur corum.fr/assurance-vie. Les montants investis sont sujets à des fluctuations, à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier de l’évolution des marchés financiers ou immobiliers.

 

Notes

1) Sources : Forbes 2020, Le Figaro 2019

2) Sources : Aspim/IEIF 

3) Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM), défini comme le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de 2019 (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,20% pour CORUM Origin) par le prix acquéreur moyen de la part en 2019.

4) L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale. En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt et sur le remboursement du capital en cas de retournement du marché immobilier, ainsi que sur la potentielle déductibilité des intérêts d’emprunt de vos revenus. Ainsi, si le rendement de vos parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente de vos parts, vous devrez payer la différence. Ne vous basez donc pas sur les seuls revenus des SCPI pour honorer vos échéances d’emprunt.

5) Source : Capital, moyenne 2018

6) Majoré des prélèvements sociaux à 17,2% (taux appliqué en 2020).

7) Barème applicable aux revenus 2020

CORUM Life

Société anonyme à directoire et conseil de surveillance au capital social de 20 000 000 € régie par le code des assurances et inscrite au RCS de Paris sous le numéro 852 264 332. 

Siège social : 1 rue Euler 75008 Paris. 

Société soumise au contrôle de l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (4 place de Budapest – 75436 Paris Cedex 9)

CORUM L’Épargne

Société par actions simplifiée à associé unique au capital social de 10 € immatriculée sous le numéro 851 245 183 RCS Paris. Siège social : 1 rue Euler 75008 Paris.

Inscription auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 en sa qualité d’Agent Général d’Assurance depuis le 29 avril 2020.


CORUM AM - Société de Gestion de portefeuille, 1, rue Euler, 75008 Paris. 

Agrément AMF GP-11000012 du 14 avril 2011. 

CORUM Origin et CORUM XL sont des SCPI gérées par CORUM AM.

CORUM Origin visa SCPI n° 12-17 de l’AMF du 24/07/2012. 

CORUM XL, visa SCPI n° 19-10 de l’AMF du 28/05/2019.

www.corum.fr

Lire aussi


Les SCPI : la solution idéale pour préparer sa succession
En achetant des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous vous constituez un patrimoine immobilier de qualité à transmettre à vos h ... Article publié le 01/09/2020

Investissement immobilier : 10 choses à savoir sur les SCPI
L’investissement immobilier est l’un des placements préférés des Français. Les raisons d’investir ne manquent pas : préparer sa retraite, se constitue ... Article publié le 01/09/2020

SCPI : une bonne solution pour préparer sa retraite
Investir dans des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobiliers) permet de se constituer un patrimoine facilement transmissible et d’obteni ...

Différentes manières d’investir en SCPI
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) investissent les fonds des épargnants dans des actifs immobiliers (principalement des bureaux et d ... Article publié le 31/08/2020

Achat de SCPI : quels sont les frais ?
L’achat et la détention de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) occasionne des frais de souscription et des frais de gestion. Cepe ... Article publié le 09/06/2020

Les SCPI : un placement idéal pour les jeunes investisseurs
L’achat de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) donne accès à des biens immobiliers diversifiés qui génèrent pour leurs épargnants u ... Article publié le 01/09/2020

Investir dans une SCPI européenne
Acheter des parts de SCPI vous permet d’accéder à des actifs immobiliers en profitant de tous les avantages d’un investissement dans la pierre, sans e ...

Investir en Europe avec les SCPI
Les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers) investies dans l’immobilier d’entreprise ont rapporté 4,40 %(1) en 2019. Un rendement supérieur ... Article publié le 09/06/2020

Crise du coronavirus : les SCPI diversifiées apparaissent plus résilientes
Depuis le début de la crise sanitaire, les marchés financiers traversent une période agitée caractérisée par une forte volatilité. Le secteur de l’imm ...

Complétez ce formulaire pour être recontacté par un interlocuteur dédié
* Champ obligatoire

CORUM L'Épargne est une marque du groupe CORUM Butler, la holding qui détient CORUM AM, ses sœurs et ses filiales. Le responsable des traitements de vos données est CORUM AM conformément à la Loi Informatique et Libertés n° 78-17 du 6 janvier 1978, telle que modifiée et du Règlement Européen 2016/679 relatif à la protection des données personnelles (le « RGPD »). Vos données sont utilisées à des fins de communication d’informations relatives aux produits et aux actualités du groupe CORUM Butler. Vous disposez sur ces données de droits dédiés que vous pouvez exercer à tout moment en envoyant un courriel à dpo@corum-am.com. Pour plus d’informations, veuillez consulter la page https://www.corum.fr/confidentialite