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SCPI : l’imposition des loyers étrangers

Article publié le 23/03/2020

Depuis quelques années, certaines SCPI se diversifient à l’étranger. L’objectif est de trouver des actifs de qualité plus rentables que ceux disponibles sur le marché français. Cette stratégie est doublement gagnante pour les porteurs de parts : non seulement ils profitent de bons rendements mais aussi d’une fiscalité favorable.

Des conventions fiscales pour éviter la double imposition des loyers
Les conventions fiscales internationales empêchent une double imposition des contribuables résidant dans un État mais percevant des revenus d'un autre État. La plupart des conventions signées entre la France et les pays étrangers prévoient une imposition des loyers dans le pays où est situé le bien immobilier.

Pour les Français, cela permet généralement de bénéficier d’une fiscalité plus favorable et, en principe, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (17,2 % en 2020). Techniquement, pour empêcher la double imposition, les conventions peuvent appliquer le mécanisme du « crédit d’impôt » ou celui du « taux effectif ».

La méthode du crédit d’impôt
Avec cette méthode, les revenus étrangers sont ajoutés aux revenus et salaires français pour déterminer le revenu imposable et le Taux Marginal d’Imposition (TMI). Ce taux est appliqué à l’ensemble des revenus, français et étrangers. Pour corriger la double imposition, un crédit d’impôt égal au montant d’impôt français est accordé. Calculé en multipliant le montant des revenus étrangers par le TMI, il est ensuite soustrait du montant d’Impôt sur le Revenu (IR) que vous auriez dû payer. Cette méthode est appliquée aux loyers perçus, notamment, en Allemagne, Autriche, Espagne, Lettonie, Italie, Norvège et Royaume-Uni.

 La méthode du taux effectif
Avec cette méthode, les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans la détermination du revenu imposable en France. Cependant, pour assurer la progressivité de l’IR, ils sont réintégrés fictivement aux revenus français pour déterminer le TMI applicable. Le montant d’IR à payer est égal au montant des revenus français multiplié par le TMI déterminé en intégrant les revenus étrangers. Cette méthode est appliquée aux loyers perçus, notamment, en Belgique, Pays-Bas, Irlande, Pologne, Portugal, Roumanie et Slovaquie.

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