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Pierre-papier : SCPI ou OPCI

Article publié le 02/07/2019

Créés en 2008, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) devaient progressivement remplacer les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). La fusion ne s’est pas faite et, aujourd’hui, les deux produits cohabitent. Le match SCPI / OPCI est largement en faveur des premières.

SCPI, OPCI : de rares similitudes
Appartenant à la catégorie « pierre papier » les OPCI et les SCPI vous permettent, pour une mise de fonds de quelques centaines (OPCI) ou milliers (SCPI) d’euros, d’accéder à de l’immobilier tertiaire de qualité. Ces actifs (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…) sont rarement accessibles à des investisseurs particuliers en raison de leur rareté et de leur prix.

Avec les OPCI, comme avec les SCPI, vous êtes totalement déchargés des contingences de la gestion locative (recherche des locataires, encaissement des loyers, gestion des travaux…). Par ailleurs, les parts d’OPCI et de SCPI peuvent être acquises directement ou via un contrat d’assurance-vie. Cependant, les points communs s’arrêtent là…

Diversification, avantages SCPI
Si vous investissez dans des parts de SCPI, vous avez le choix entre 175* produits différents. Cela vous permet d’accéder à une offre très diversifiée : certaines SCPI sont spécialisées dans les commerces ou les bureaux, d’autres investissent quasi exclusivement en France ou en Europe…

Quelques produits détiennent de l’immobilier résidentiel. Cela permet à leurs associés de bénéficier de certains avantages fiscaux : réductions d’impôt Malraux, Pinel… Avec les OPCI, le choix est beaucoup plus restreint puisque seulement huit* produits sont accessibles au grand public.

Accessibilité, avantage SCPI
Les SCPI peuvent être achetées à crédit ou démembrées. La propriété des parts est alors divisée entre un usufruitier percepteur des loyers (le fructus) et un nu propriétaire en capacité de vendre ou de donner les parts (l’abusus). Ces deux facultés n’existent pas avec les OPCI.

Pureté immobilière, avantage SCPI
Les SCPI sont exclusivement composés d’actifs immobiliers. Les OPCI, quant à eux, doivent détenir au minimum 60% d’actifs immobiliers (au maximum 90%), le reste étant placé dans des valeurs mobilières (actions, obligations, OPCM…). Cela permet aux OPCI d’afficher une meilleure liquidité que les SCPI… mais au prix de la pureté immobilière du placement.

Rendement, avantage SCPI
Uniquement composés d’actifs immobiliers, la performance des SCPI est sensiblement supérieure à celle des OPCI handicapés par la poche « liquidités ». Les premières ont rapporté 4,35%* en 2018 et les seconds seulement 1,2%*.

Fiscalité, match nul
Les revenus des SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés au taux marginal de l’associé, majoré des prélèvements sociaux à 17,2%. Cependant, des solutions existent pour alléger la fiscalité. Par exemple, il est possible de financer ses parts à crédits et ainsi déduire les intérêts d’emprunt des loyers perçus.

La fiscalité des revenus issus des OPCI va dépendre de leur forme juridique. S’il s’agit d’une SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), ils seront considérés comme de valeurs mobilières et soumis à la « flat tax » (ou au Prélèvement Forfaitaire Unique, PFU) au taux de 30%. Si la société a opté pour la forme FPI (Fond de Placement Immobilier), ses revenus entreront dans la catégorie des revenus fonciers et seront fiscalisés comme ceux issus des SCPI. 

*Sources : Aspim / IEIF

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