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Investissement en immobilier géré : ce qu'il faut analyser dans le bail

Lors de l’acquisition d’un bien en immobilier géré, le Loueur en Meublé Non Professionnel signe un bail commercial avec la société d’exploitation de la résidence. Le bail initial a une durée minimale de 9 ans renouvelable. Cet investissement est idéal pour se constituer un patrimoine immobilier, tout en percevant des revenus réguliers sans se préoccuper de la gestion du bien. Bien négocier d'entrée de jeu son bail commercial permet de s’en assurer.

Placement immobilier : examinez la nature du contrat
Le bail commercial d’un investissement locatif neuf définit en détail la nature de vos rapports avec l'exploitant de votre bien. Il doit être le plus équilibré possible. Tout d'abord, fuyez à tout prix les exploitants ne fournissant qu’un spécimen au moment de la réservation et ne dévoilant le vrai bail que lors de la signature chez le notaire. Des différences peuvent s’intercaler, ce qui vous mettrait dans une situation inconfortable. Ensuite, scrutez la durée de location, comprise entre 9 ans et 12 ans. Tentez d’obtenir un bail précisant la date de résiliation possible du contrat (tous les 3 ans par exemple). S’il s'agit d'un bail renouvelable, veillez à ce qu'une forte décote des loyers (au-delà de 20 %) ne s'applique pas au moment du renouvellement. À la fin de la durée d'exploitation, challengez l’exploitant en le mettant en concurrence avec d'autres professionnels.

Investissement immobilier : le loyer et son évolution dans le temps
Soyez vigilant quant à la constance du montant des loyers sur le long terme ! Par le passé, certains exploitants promettaient des niveaux de rendements importants, assortis de loyers astronomiques. Parallèlement, ils peinaient à trouver un nombre suffisant de locataires. Les loyers des résidences gérées sont généralement plus élevés par rapport à ceux du marché (entre 15 % et 20 %), car elles proposent notamment un certain nombre de services (accueil, salle de fitness, ménage, connexion wifi...). Toutefois, ils ne doivent tout de même pas être décorrélés de la réalité. Le bail commercial détermine également les conditions de versement du loyer (mensuel ou trimestriel). Il est préférable de vérifier la bonne évolution à la hausse de ce dernier et son indexation sur l'indice de revalorisation des loyers (plafonné à 2 %). Enfin, demandez si les loyers affichés dans le contrat tiennent compte des périodes de vacance locative, nombreuses pour les résidences étudiantes par exemple, et s'ils sont nets de charges.

Investissement locatif neuf : la répartition des charges
Généralement, la répartition des charges dans l'immobilier géré est précisée par les articles 605 et 606 du bail commercial. Le premier précise l'ensemble des charges courantes et réparations d'entretien, dont la responsabilité incombe à l'exploitant. Le second encadre les gros travaux, comme le changement de la toiture ou le ravalement de façade du bâtiment. Ces derniers sont supportés par le propriétaire du bien.

Bon à savoir :
Dans un bail commercial, l'introduction de clauses supplémentaires est assez libre. L'investisseur peut donc essayer d'en négocier certaines, afin de ne pas avoir à prendre en charge l'ensemble des gros travaux.