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Investissement immobilier : comment calculer sa rentabilité locative ?

L’investisseur immobilier, s’il souhaite déterminer les revenus dégagés à la mise en location de son bien, doit prendre en compte un certain nombre de facteurs.

Placement immobilier : qu'est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité mesure, dans l'immobilier, la performance d'un investissement locatif. Elle permet de déterminer le ratio entre l’apport d’une mise en location d'un appartement ou d'une maison et le prix d'achat du bien. Dans l'immobilier, les niveaux de rentabilité varient de 2 % à 7 %. Plus le prix du bien est élevé, comme à Paris ou dans certaines villes de la petite couronne proche de la capitale (Neuilly-sur-Seine, Boulogne-Billancourt...), plus le niveau de rentabilité est faible. En effet, les loyers, charges comprises, ne sont généralement pas assez élevés pour couvrir le montant de l'opération. L'avantage de se placer sur ces communes, pour un investisseur, est d'attendre la valorisation du bien immobilier avec le temps. Il peut ensuite le revendre, pour réaliser une belle plus-value. À l'inverse, dans le cas d’un prix à l’achat raisonnable avec des loyers suffisants, la rentabilité locative est élevée. L’équation est d’autant plus vraie si la demande locative est forte. C'est le cas dans la plupart des métropoles régionales comme Rennes, Montpellier ou encore Toulouse.

Investissement immobilier : la rentabilité brute
Pour calculer la rentabilité brute d'un bien, il suffit de diviser le montant des loyers à l'année par le prix du logement, en multipliant le résultat par 100. Par exemple, pour un T2 de 50 m² acheté à Toulouse 150 000 € et loué 650 € par mois, la rentabilité brute sera de 5,2 % (650 x 12 /150.000 x 100 = 5,2). Le calcul de la rentabilité brute dégagée par un bien permet, au moment de l'achat, de comparer à partir de données objectives les performances d'un bien immobilier. Ainsi, l’investisseur peut faire son choix rationnellement.

Investissement immobilier : la rentabilité nette
Pour connaître la rentabilité nette d'un bien immobilier, il faut prendre en compte l'ensemble des charges et la fiscalité appliquée au logement mis en location. Ces informations varient beaucoup selon l’immeuble et la commune. Pour obtenir le résultat, il faut retrancher au montant annuel des loyers la taxe foncière, les charges non récupérables sur le locataire et les frais de gestion. Toujours dans notre exemple toulousain, au loyer annuel de 7 800 € pour un T2, on retire 600 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 € de charges non récupérables. Le nouveau loyer annuel est alors de 5 920 €. La rentabilité nette de charge est alors de 3,9 % (5 920/150 000 x 100 = 3,9).

Dans le neuf, pensez à la rentabilité nette-nette
Dans l'immobilier neuf, il est possible d'investir à l'aide de dispositifs tels que le Censi-Bouvard ou le Pinel. Ces derniers accordent à l'investisseur un avantage fiscal conséquent, à prendre en compte dans le calcul de la rentabilité locative de son logement. En intégrant ce facteur, on obtient la rentabilité nette-nette du bien mis en location.