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LMNP

Les avantages du statut LMNP

L’investissement locatif est un très bon placement permettant de générer des rendements plus ou moins élevés. Une des options ? La location meublée qui présente de nombreux avantages, parfois encore méconnus des particuliers

Dispositif LMNP : un statut simple à créer

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel permet à un investisseur d’acquérir un bien immobilier (neuf ou ancien) afin de le louer meublé. Le logement doit comporter les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire (literie, vaisselle, table…).
Pour obtenir le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) il faut simplement se déclarer au Greffe du Tribunal de Commerce en remplissant le formulaire CERFA PO i de déclaration de début d’activité. Cette démarche doit intervenir dans les 15 jours suivant le début de la location.

Achat LMNP dans le neuf : une fiscalité avantageuse

L'autre atout d’investir en statut LMNP reste sa fiscalité. L’investissement en location meublée présente de nombreux avantages : un loyer 15 à 20% plus élevé que la location classique et une fiscalité des plus intéressantes. Car l’investisseur peut, au moment de la déclaration de ses revenus fonciers, opter pour 2 régimes :

Il peut choisir le micro bic, si ses recettes ne dépassent pas les 70 000 € par an. Grâce à ce dispositif, il perçoit un abattement de 50% sur ses revenus ou de 71% en cas de classement du bien en meublé de tourisme. 

Second choix possible, le régime réel s'adresse aux personnes dont les recettes dépassent les 70 000 €. Le dispositif permet d’amortir la valeur du bien, du mobilier, des travaux, et de déduire toutes les dépenses liées à l’activité (charges de copropriété, frais d’acquisition, honoraires d’agence, intérêts d’emprunt…). De plus, si l'investisseur déclare un déficit sur ses revenus fonciers, celui-ci pourra être imputé sur les revenus locatifs des 10 années fiscales suivantes.

L’absence de gestion immobilière

Les investisseurs en résidences gérées (seniors, étudiantes) sont éligibles au statut LMNP. Une formule séduisante car, ces résidences sont confiées à un exploitant par le biais d’un bail commercial de 9 ans signé avec le particulier. C’est le gestionnaire qui est locataire du bien. Le propriétaire perçoit donc des loyers sécurisés que le logement soit vide ou occupé. Si l'investisseur recourt, dans le même temps, au dispositif Censi-bouvard, il bénéficie d’une réduction d'impôt sur la valeur du bien hors taxes, équivalente à 11% du prix de revient du logement plafonné à 300.000€. La réduction est étalée de manière linéaire, sur 9 ans reconductibles.

Quelle imposition de la plus-value ?

En bénéficiant de l'amortissement au régime réel, on pourrait supposer sa réintégration au moment de la vente du bien dans le calcul de la plus-values. Cette hypothèse est fausse. Les plus-values immobilières sont exonérées au bout de 22 ans de détention en termes d’impôts sur le revenu. Toutefois, il faut attendre 30 ans pour être également exonéré de prélèvements sociaux. En cas de revente du bien, l'investisseur sera imposé sur les plus-values réalisées si le bien est détenu depuis moins de 22 ans (19 %). Il sera également redevable des prélèvements sociaux (17,2 %). Pour être exonéré de toutes les taxes, il lui faut détenir le bien pendant au moins 30 ans.

Bon à savoir

Réaliser un achat LMNP dans le neuf est également un moyen de percevoir davantage de revenus. Les loyers pour ces biens sont généralement supérieurs de 15 % à 20 % par rapport aux loyers de marché.