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Censi-Bouvard

Dispositif Censi-Bouvard : un patrimoine pérenne à la clé

Publié le 21/11/2019

En vigueur jusqu'au 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard permet à l’acquéreur d'investir en résidences services neuves. Parallèlement, cet investissement immobilier lui permet de faire reculer le montant de ses impôts.

Comment fonctionne le Censi Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard, cumulable avec le statut LMNP hors amortissement, permet d'investir en dans des résidence services (étudiants, seniors, EHPAD...) tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. L’acquéreur bénéficie ainsi d'une baisse d’impôts équivalente à 11% du prix de revient du logement, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € HT (soit 33 000 €/an au maximum). L'investisseur a également la possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur le prix du bien. Avec un ticket d’entrée à 60 000 € pour un studio en résidence étudiante, l'achat d'un bien immobilier en Censi-Bouvard permet à des particuliers d'investir pour la première fois dans l'immobilier. Grâce à ce dispositif, l'acquéreur se constitue un patrimoine immobilier à bas coût. Dans le même temps, il profite d'un complément de revenus garantis par l'exploitant du logement neuf pendant au moins 9 ans.

Quels sont les foyers fiscaux les plus concernés ?

Le dispositif Censi-Bouvard profite uniquement aux personnes assujetties à l’impôt sur le revenu. La réduction fiscale intervient en déduction de l'impôt. De fait, l’administration fiscale ne peut la rembourser si le montant dépasse celui de l’impôt. Toutefois, la loi permet de cumuler plusieurs investissements en Censi-Bouvard la même année, la base de défiscalisation étant plafonnée à 300 000 € HT. Le crédit d'impôt du Censi Bouvard est reportable pendant 6 ans.
Ce dispositif s’adresse principalement aux contribuables fortement imposés pour pouvoir minimiser leur impôt sur le revenu. Selon les professionnels de l'immobilier, les contribuables payants entre 1 000 € et 5 000 € d'impôt à l'année ont plus d’intérêts à se tourner vers le dispositif Pinel. 

Censi Bouvard : pour quel type d’investissement ?

L’atout principal de ce dispositif est l’absence de souci de gestion. Car, en investissant dans l'immobilier géré, le locataire de l'appartement est un exploitant. Les deux parties sont alors liées par un bail commercial, d'une durée minimum de 9 ans renouvelable, qui garantit notamment des loyers sécurisés, que le logement soit occupé ou non. L’exploitant se charge de l'ensemble de la gestion locative du bien (collecte et versement des loyers, travaux d'entretien, sélection des locataires...). L'investisseur est sollicité uniquement en cas de gros travaux de rénovation au sein de la résidence (changement de toiture, ravalement de façade...).

La fiscalité du Censi-BouvardSi l'investisseur gagne moins de 70 000 € de revenus locatifs, il est par défaut soumis au régime micro-bic. Seuls 50% de ses revenus locatifs sont taxés au barème et aux prélèvements à 17,2%. Au-delà de cette somme, il est imposé au régime réel et peut déduire ses charges réelles de ses recettes

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