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Nue-Propriété

Nue-propriété : bénéficiez d’une fiscalité attractive

Publié le 21/11/2019

Valorisation mécanique du bien, absence de fiscalité durant la durée du démembrement, possibilité de créer du déficit foncier en achetant à crédit… L'investissement en nue-propriété dans le neuf présente de nombreux avantages fiscaux.

Investir en nue-propriété : une décote importante

Le premier argument en faveur de l'investissement en nue-propriété est le prix du logement. Les biens en nue-propriété bénéficient d'une décote correspondant au montant total de l'usufruit, en fonction de sa durée. Pour un bien loué 15 ans à un bailleur social, la décote avoisine souvent les 40 %. Car, en recourant à un démembrement de propriété, un investisseur acquiert la nue-propriété d'un bien. Au terme du démembrement, le bien est mécaniquement valorisé et le propriétaire récupère la pleine propriété sans aucune démarche, ni frais supplémentaire.

Achat en nue-propriété : une fiscalité allégée

Les avantages sur le plan fiscal sont nombreux. L'investisseur n'est redevable d'aucune charge liée au logement durant toute la durée de l'usufruit temporaire et ce même pour les gros travaux. Le capital investi par le nu-propriétaire est exonéré d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pendant toute la durée du démembrement. De plus, si l'investisseur achète à l'aide d'un crédit immobilier, il peut profiter d'un léger déficit foncier. En effet, ses intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers existants ou à venir, à condition que l’usufruitier soit un bailleur social. Il est également exonéré de toutes les taxes liées au logement (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères...). Cet investissement est d’autant plus avantageux lors de la transmission du bien. En effet, les investisseurs souhaitant préparer sereinement leur succession ont tout intérêt à profiter de ce dispositif : seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation.

La nue-propriété : pour quel type d'investisseur ?

En raison de son fonctionnement, l'achat d'un bien en nue-propriété entre dans la catégorie des investissements patrimoniaux. Il n'est donc pas destiné aux investisseurs à la recherche d'une rentabilité immédiate. L'acquéreur doit pouvoir supporter le coût d'un logement neuf, même décoté, et les éventuelles mensualités de remboursement du prêt immobilier contracté. Par ailleurs, il doit garder à l'esprit qu'il ne bénéficiera pas de revenus locatifs. De plus, il lui faut parfois attendre jusqu'à 20 ans pour retrouver la pleine propriété de son bien.

Investir en nue-propriété : qui paie les travaux ?

En règle général, le nu-propriétaire reste redevable des grosses réparations (installation électrique, plomberie à revoir entièrement...). L'usufruitier est uniquement redevable des charges courantes. Toutefois, lorsque l'usufruitier est un bailleur social, la plupart des contrats de démembrement prévoient une prise en charge à 100 % par ce dernier de tous les travaux dans le logement, sans exception.

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