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Investissement locatif : faut-il louer nu ou meublé ?

Publié le 02/12/2019

Est-il préférable, dans le cadre d’un investissement locatif, de louer son bien vide ou meublé ? Pour faire le bon choix, l'investisseur doit tenir compte des particularités propres à chaque mode de location. Il doit pour cela tenir compte de différents critères : équipement dans le logement, fiscalité, rentabilité locative…

Louer son bien : quel équipement pour quel bien ?

En louant un logement nu, l'investisseur doit uniquement s'engager à mettre sur le marché un bien répondant aux normes de décence et de salubrité édictées par la loi : supérieure à 9m² avec plus de 2,20m de hauteur, installation électrique et gaz récente, absence de nuisibles... Le loueur en meublé doit, en plus de respecter ces directives, équiper son logement. La loi Alur dresse une liste des fournitures à mettre à la disposition du locataire pour que le bien soit considéré comme meublé, ce qui nécessite un effort financier supplémentaire pour un investisseur. Un effort qui sera compensé par le montant du loyer. On estime qu'un logement meublé, équipé de fournitures standards, permet un loyer supérieur de 10 % à celui d'une location vide et de 20 % S’il propose des équipements hauts-de-gamme.

Investissement locatif neuf : réduire ses impôts grâce à la location classique

L'investisseur doit également prendre en compte les spécificités de chaque régime fiscal. En location nue, la somme des loyers constitue des revenus locatifs. Au moment de les déclarer à l’administration fiscale, l'investisseur doit choisir son régime. Il peut opter pour le micro-foncier, si le total de ses loyers ne dépasse pas les 15 000 € par an. Il profite alors d'un abattement forfaitaire de 30 % sur la somme des loyers. À l’inverse, il choisit le régime réel lorsque ses revenus dépassent les 15 000 €. Ainsi, il peut déduire l'ensemble des charges liées à la gestion locative du bien. S'il enregistre un bénéfice foncier, les sommes en question relèvent de l'impôt. Si un déficit foncier apparaît, il peut l'utiliser pour réduire sa fiscalité, à hauteur de 10 700 € par an. Le surplus et les intérêts d'emprunt sont imputables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Enfin, le dispositif Pinel peut également séduire certains investisseurs. Il offre la possibilité de déduire, sur 12 ans, jusqu'à 63 000 € de ses impôts sur le revenu, en mettant en location un bien immobilier neuf en zone tendue.

Investissement immobilier meublé : se constituer des revenus complémentaires

En bénéficiant du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les revenus de l’investisseur sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. S'ils n'excèdent pas les 70 000 €, l'investisseur peut recourir au régime micro-bic et ainsi profiter d'un abattement fiscal de 50 % sur ses recettes. Si ses revenus excèdent les 70 000 €, il peut alors opter pour le régime réel et déduire l'ensemble des charges de ses revenus fonciers. La particularité du régime réel est de pouvoir recourir à l'amortissement. L'investisseur déduit alors des loyers la valeur de l'immobilier (hors foncier) et du mobilier. À l’arrivée, il profite de revenus locatifs net d'impôt.

Bon à savoir 

La durée du bail n'est pas la même selon qu'on loue en meublé ou vide. Dans le premier cas, le contrat de location ne dure qu'un an. Dans le second, la durée minimale est de 3 ans. Dans les deux cas, une fois le bail arrivé à son terme, il est reconduit tacitement.

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