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Statut LMNP : comment défiscaliser avec le régime réel ?

Publié le 03/12/2019

Pour obtenir de solides rendement dans l'immobilier meublé, il faut parfois choisir le mode de déclaration le plus cohérent avec sa stratégie d'investissement. Le régime réel simplifié permet par exemple de défiscaliser ses loyers grâce à l'amortissement.

Dispositif LMNP : le choix du régime fiscal

En louant un bien immobilier en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), un investisseur peut, au moment de sa déclaration d'impôt, déclarer ses revenus en passant par le régime réel ou le régime micro-Bic. Dans les deux cas, le plafonnement des niches fiscales ne s'applique pas. Toutefois, certaines conditions sont à respecter. 

Statut LMNP : comment fonctionne le régime réel ?

Le régime réel se rapporte à un profil d’investisseur percevant plus de 70 000 € de revenus à l'année. Il est également possible, sous certaines conditions, d'y recourir même si la somme des revenus est inférieure à ce montant. Ce régime fiscal permet de déduire de ses recettes l'ensemble des charges locatives supportées (intérêts d'emprunt, taxes, travaux…). Les honoraires d’agence et les frais de notaire sont également déductibles. La loi ne fixe aucune liste précise des charges à prendre en compte, le bailleur est donc libre de déclarer ce qui lui semble pertinent. Le déficit foncier créé à partir des charges reportables cumulables sur les années futures peut être utilisé pendant 10 ans.
L'investisseur retranche également de ses revenus fonciers l'amortissement du mobilier et de l'immobilier. Ainsi, il n'est pas rare, en meublé, de parvenir à obtenir des revenus locatifs net d'impôt. Si un déficit apparaît, ce dernier est reportable sur les recettes locatives des années suivantes. Les amortissements sont reportables sans limite de temps.

Défiscalisation immobilière : un mode de déclaration précis

La déclaration de ses revenus au régime réel simplifiée demande à l'investisseur de conserver l'ensemble de ses factures et justificatifs de dépenses. Il établit ensuite une liasse fiscale et la télétransmet à l’administration fiscale avant le début du mois de mai, à partir du cerfa 2031. L'investisseur doit alors présenter : un bilan simplifié mentionnant les créances et les dettes constatées à la clôture de l’exercice, un compte de résultat simplifié de l’exercice (composé d'une rubrique pour le résultat comptable et une autre pour le résultat fiscal), un tableau listant les immobilisations, les amortissements, un relevé des provisions et des déficits reportables, et un tableau permettant la détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice.

Le régime réel simplifiée pour tous

Même lorsqu'un investisseur perçoit moins de 70 000 € de recettes annuelles, il peut choisir de déclarer ses revenus au régime réel. Il doit en faire la demande à l’administration fiscale avant le 1er février de l'année civile. Si elle est acceptée, la demande est reconduite tacitement tous les 2 ans. Si l'investisseur utilise déjà au régime micro-bic, il doit envoyer à l’administration fiscale un courrier de levée d'option.

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