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Nue-Propriété

Achat en nue-propriété : comment ça marche ?

Publié le 06/01/2020

Acheter un bien immobilier neuf en nue-propriété suppose de passer par une opération de démembrement. Ce montage juridique permet d'investir dans le neuf en bénéficiant d’une décote et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier à bas coût.

Investir en nue-propriété : le principe du démembrement

Cet investissement est fondé sur le principe du démembrement de propriété temporaire qui consiste à dissocier la Pleine Propriété en deux droits réels distincts : la Nue-Propriété (les murs) et l’usufruit (l’usage). L’usufruit est cédé à un bailleur institutionnel pour une durée variant entre 10 et 20 ans.  En contrepartie l’investisseur acquiert un bien immobilier à un prix très attractif. Il ne paye que 50 à 70% du prix du logement. Au terme de l’usufruit temporaire, l'investisseur retrouve la pleine propriété de son logement, sans avoir à payer de frais supplémentaires. Ce mode d'investissement permet ainsi de se constituer un patrimoine de qualité sans souci de gestion locative.

Achat en nue-propriété : un investissement fiscalement neutre

L'investisseur, durant toute la période du démembrement, profite également d'une fiscalité avantageuse. Il ne paie aucune taxe sur le bien (taxe foncière, taxe sur les ordures ménagères...). Toutes les charges, y compris les travaux liés au logement (voire à l'immeuble), sont gérées par l'usufruitier. Par ailleurs, l’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers de l’investisseur. Pour acheter en nue-propriété, il est préférable de disposer d'un patrimoine assez conséquent : l’investisseur ne pourra percevoir de loyers sur son bien durant toute la période d’usufruit. Ainsi, ce placement reste l’idéal pour des personnes déjà propriétaires et cherchant à préparer leur retraite, ou souhaitant préparer leur succession.

Nue-propriété : un investissement performant

Au terme du démembrement, l'investisseur retrouve la pleine propriété de son bien sans frais ni formalités supplémentaires. Il bénéficiera alors d’une valorisation mécanique du bien. Par exemple, en achetant un appartement 150 000 € au lieu de 300 000 €, grâce à un décote de 50 % sur le prix du bien, l'investisseur se retrouve, au terme de son usufruit, avec un bien valant plus cher que ce qu'il a payé. Le bailleur institutionnel s'engage à lui remettre un logement en parfait état. Si le bien est occupé, le propriétaire peut proposer au locataire un nouveau bail aux conditions du marché. Si ce dernier n'est pas en mesure d'accepter, le bailleur social s'engage à le reloger dans son parc. Il peut alors vendre son logement, l'occuper ou le mettre en location sur le circuit classique.

Bon à savoir

D'après l’administration fiscale, un usufruit d'une durée de 10 ans doit nécessairement permettre une décote sur le prix du bien de 23 % au minimum.

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