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Nue-Propriété

Les avantages de l’investissement en nue-propriété

Publié le 06/01/2020

Plus-values importantes, fiscalité avantageuse, obtention d'un bien immobilier neuf à moindre coût... Les avantages de l'investissement en nue-propriété sont nombreux et ont de quoi séduire bon nombre d'investisseurs.

Le principe du démembrement de propriété ? Cela consiste à investir dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruit est généralement détenu par un bailleur social ou une personne physique ou morale   durant une période limitée (en moyenne 15 à 20 ans). Cette formule permet au nu-propriétaire de cumuler des avantages à la fois patrimoniaux, financiers et fiscaux.

Investissement immobilier : obtenir un bien neuf et pas cher

Le premier grand avantage de l'investissement en nue-propriété est de se constituer un patrimoine immobilier dans une grande métropole, à moindre coût. Dès l’acquisition, l’investisseur bénéficie d’une décote importante allant de 40 jusqu’à 50% sur le prix de la maison ou l’appartement neuf. Cela s’explique par le fait que le nu-propriétaire ne dispose d’aucun droit de jouissance sur le bien pendant 15 à 20 ans.  Durant cette période, la gestion locative est pilotée par un bailleur social ou institutionnel et l’investisseur ne perçoit donc aucun revenu locatif. Au terme de cette période, l'acheteur récupère la pleine propriété de son bien. Les tickets d’entrée sont donc peu élevés. L’investisseur peut alors acquérir des biens de bon standing dans des zones stratégiques proches ou au cœur même de grandes métropoles.

Placement immobilier : faire une plus-value importante

Une fois la pleine propriété reconstituée, l’investisseur récupère le bien à sa valeur initiale. Le prix s’est donc mécaniquement apprécié et l’acheteur réalise donc une belle plus-value. De plus, si le bien jouit d’une situation stratégique, il aura pris de la valeur avec le temps. Ces éléments font de l'investissement en nue-propriété la stratégie patrimoniale par excellence.

Investissement en nue-propriété : une fiscalité avantageuse

Durant toute la période de l'usufruit, le nu-propriétaire ne paie aucune taxe liée au logement. L’investissement immobilier n'est d'ailleurs pas pris en compte dans le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont entièrement déductibles des revenus fonciers existants. Le propriétaire obtient donc une réduction d’impôt sur le revenu, proportionnelle à son Taux Marginal d’Imposition. Plus il est imposé à l’impôt sur le revenu, plus les déductions des intérêts d’emprunt lui apportent une réduction d’impôt forte.

Dans le cadre d'une donation, par exemple, seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation. Lorsque le donateur décède, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien en franchise d'impôt et ne paie aucun droit sur la valeur de l'usufruit. Dans le cadre de l'imposition sur les plus-values à la revente, la fiscalité pour ce type d'opération est profitable au donataire. Par exemple, pour un logement valant 100 000 € à la transmission et 150 000 € lorsqu’il est revendu, le bénéficiaire de la donation sera taxé sur les 50 000 € de plus-value uniquement.

Investissement en nue-propriété : pas de gestion locative

Pendant l'usufruit le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif. Il est donc libéré de l'ensemble de la gestion locative. Sa seule mission est de trouver le bon bailleur social ou institutionnel capable de piloter la gestion de son logement, lorsqu’il n’est pas choisi par le promoteur. Ce dernier s'engage d'ailleurs à lui remettre, à la fin de l'exploitation du bien immobilier, une propriété en parfait état. Si le bien est toujours occupé, le propriétaire dispose d'un délai de 6 mois avant l’extinction de l’usufruit, pour donner congé au locataire afin de vendre ou d'occuper les lieux. Il peut également poursuivre la location en faisant signer au locataire un bail classique d'habitation de 1989. Ce dernier vise à organiser la location d'un bien vide, meublé ou en colocation à contrat unique.

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