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5 idées reçues sur l'investissement immobilier neuf

Publié le 07/02/2020

L'investissement immobilier dans le neuf fait souvent l'objet de réserves : prix des biens proposés, faible rentabilité du bien pour les investisseurs… Autant d’arguments qu’il convient d’étudier soigneusement.

L'immobilier est plus cher que l'ancien

Non. C'est la première critique faite à l'immobilier neuf : son prix. Si le prix est généralement plus élevé de 15 % à 20 % dans le neuf par rapport à l'ancien, ce différentiel de départ doit pour autant être pondéré. 

Tout d’abord, les frais de notaires y sont plus faibles (2 à 3%), à l’inverse de l’ancien (7 à 8%). Par ailleurs, la TVA passe de 20 % à 5,5 % si l’achat de la résidence principale se fait sur un territoire classé « Quartier Prioritaire de la Ville » ou en Zone ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine.) De plus, acheter dans le neuf permet d’éviter les travaux de rénovation pour au moins une dizaine d'années, selon les professionnels. Le bien livré répond aux dernières normes environnementales. Ces caractéristiques permettent d'alléger considérablement la facture énergétique de ses occupants. 

L'immobilier neuf est moins rentable que l'ancien

Non. L'immobilier neuf profite de nombreux dispositifs de défiscalisation, rendant l'investissement locatif attractif. Le dispositif Pinel, par exemple, permet une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€. Les appartements neufs sont souvent livrés avec une place de parking, qu'il sera possible de louer. Ils s'inscrivent dans des résidences où un soin important est apporté aux espaces extérieurs.

En achetant dans le neuf on cumule les frais

Non. Les acheteurs l'ignorent parfois : s’ils achètent un bien immobilier en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) à crédit, les intérêts d'emprunt à rembourser sont gelés durant toute la période de construction du bien. Le propriétaire s'acquitte uniquement des intérêts intercalaires, liés aux déblocages successifs des fonds pour financer l'acquisition. Les intérêts d'emprunt sont à rembourser une fois le logement livré. Un raisonnement valable également pour les secundo-accédants, qui n'auraient pas fini de payer les mensualités de leur premier logement.

La fiscalité à la revente est différente dans le neuf

Non. Les mêmes règles fiscales s'appliquent pour le parc existant. Seules les résidences principales sont exonérées d'impôts sur les plus-values au moment de la revente. Les résidences secondaires sont taxées sur le plus-values (19 %) si le bien et détenu moins de 22 ans. À cela s'ajoutent les prélèvement sociaux (17,2 %). Pour être totalement exonéré d'impôts, il faut détenir le bien depuis plus de 30.

Tous les logements neufs se ressemblent 

Non. Les TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs) sont courants dans l’immobilier neuf : création d'une prise électrique, modification d'un équipement sanitaire, suppression d'une cloison... L'acquéreur dispose aujourd'hui d'un large choix d’options pour personnaliser son logement avant même sa construction.

Des prêts immobiliers à 110%

Avec la faiblesse des taux de crédit immobilier, il n'est pas interdit d'espérer obtenir un prêt à 110 % de la part de la banque. C’est surtout vrai si l’investissement immobilier neuf se fait dans le cadre d'un Pinel. Ainsi, l'emprunt est remboursé en grande partie par les mensualités perçues par l'acheteur. De plus, il finance l'achat d'un bien immobilier en limitant au maximum son taux d'effort.

 

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