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Nue-Propriété

Démembrement de propriété : comment transmettre un bien ?

Publié le 04/03/2020

Le démembrement de propriété intervient dans le cadre d'une transmission de patrimoine. Il permet de transférer la nue-propriété de son bien à un enfant, tout en en conservant l'usufruit.

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Il s'agit d'un acte juridique permettant de diviser la pleine propriété d'un logement en nue-propriété et usufruit. Ce mécanisme s'avère avantageux dans le cadre d'une succession. Le parent concède la nue-propriété du bien à son enfant et conserve l'usufruit, c'est-à-dire le droit de jouissance. La valeur de la nue-propriété dépend de l'âge de l’usufruitier. Plus ce dernier est âgé, plus la valeur de la nue-propriété est élevée, et inversement. Pour une personne âgée de moins de 61 ans, la valeur de la nue-propriété est de 50 %. Si l'usufruitier a plus de 91 ans, la valeur de la nue-propriété est de 80 %. Les donations de nue-propriété bénéficient d'un abattement fiscal en fonction du lien de parenté unissant le donateur et le donataire. S'il s'agit d'un parent transmettant la nue-propriété de son bien à son enfant, l'abattement est de 100 000 € par tranche de 15 ans, pour chaque enfant.

Le démembrement de propriété pour éviter les frais de succession

En procédant à une donation très tôt, des parents peuvent transmettre un bien immobilier à un enfant sans avoir à s'acquitter de droit de succession. Ainsi un couple, âgés tous deux de 55 ans, souhaite procéder à un démembrement temporaire. Ils transmettent ainsi la nue-propriété de leur bien, dont la valeur totale est de 400 000 €, à leur fils. Par la même occasion, ils restent usufruitiers du logement pendant 20 ans. La valeur de la nue-propriété sera égale à 50 % du montant du bien, soit 200 000 €. Puisqu'ils transmettent le bien à leur fils, un abattement de 100 000 € par parent s'applique. Ainsi, ce dernier récupère la nue-propriété du logement et sera propriétaire de plein droit dans 20 ans, sans aucun frais.

Une fiscalité avantageuse

 Le démembrement de propriété permet de sortir le bien immobilier du calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Selon la loi, le bien ne fait partie ni du patrimoine du donataire, ni de celui du donateur. En effet, l'un en possède uniquement la jouissance (l’usufruit), l'autre seulement les murs (la nue-propriété).

Comment déclarer un démembrement ?

Le démembrement de propriété se fait par l’intermédiaire d'un acte notarié. Une photocopie dudit document est à envoyer à l'administration fiscale au moment de la déclaration de revenus. En complément, les parents joignent un document justifiant leur lien de parenté avec le donataire (livret de famille).

Bon à savoir

Le démembrement n’est pas envisageable lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier faisant l’objet d’une opération de défiscalisation de type loi Malraux, Pinel, Censi-Bouvard…

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