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Placement immobilier : les 3 critères pour savoir où investir

Publié le 07/03/2020

Le bon taux de rendement des placements immobiliers, les taux de crédit historiquement bas… Le contexte est favorable à l’investissement immobilier locatif. Toutefois, quelles sont les questions à se poser avant de signer ?

Investissement immobilier : trouver l'emplacement idéal

L’élément primordial en immobilier est l'emplacement. En investissant dans une grande agglomération, il est préférable de miser sur le centre-ville, proche des commerces, des transports en commun et autres services publics. Ces secteurs perdent rarement de la valeur dans le temps et offrent généralement une belle une plus-value au moment de la vente. Il est également judicieux d’investir dans des quartiers ou territoires amenés à se développer. En se rendant en mairie, au service urbanisme, l'investisseur peut s’informer sur les infrastructures à venir (commerces, bureaux, écoles...). À long terme, ces projets contribueront à valoriser son bien.  L’ensemble des projets immobiliers aux alentours des gares, comme les opérations d’aménagement Euronantes (Nantes) ou Euratlantique (Bordeaux), sont également des placements stratégiques. En investissant aujourd’hui, l'acquéreur obtient la quasi-certitude de faire une plus-value dans une dizaine d'années.

Investissement immobilier neuf : se renseigner sur le marché locatif

Afin d'obtenir de solides rendements, il est nécessaire d’étudier le marché locatif environnant. S’assurer de la juste valeur locative par rapport à l’offre existante permet d’éviter les mauvais calculs de rentabilité. Dans le cas d'un investissement immobilier en Pinel, il faut veiller au plafonnement des loyers en vigueur sur la zone par rapport au niveau des loyers du marché. Cela rendrait l'opération peu rentable. C'est notamment le cas à Paris et dans la plupart des communes des Hauts-de-Seine, proches de la capitale (Boulogne, Levallois-Perret, Issy-les-Moulineaux...)

Placement immobilier : s'informer sur le dynamisme de la ville

Un autre point essentiel pour choisir où investir est le dynamisme de la ville. L'idéal est de se positionner sur les grandes villes étudiantes comme Paris, Bordeaux, Toulouse, Lille, Nantes ou Montpellier. Le nombre de jeunes étudiants dans le supérieur étant important, il sera plus facile de trouver des locataires pour des studios et grands appartements proposés à la colocation. Ainsi, l’investisseur limite au maximum le risque de vacance locative. Il est également possible de s'appuyer sur le dynamisme économique de certaines villes, comme Boulogne-Billancourt ou Issy-les-Moulineaux. On y compte notamment les sièges de grandes entreprises comme Bouygues Telecom à Issy-les-Moulineaux et Colas à Boulogne-Billancourt. Enfin, se renseigner sur la démographie d'une ville est primordial. Si la population quitte en masse le territoire, le risque de vacance locative sur du long terme s'avère élevé.

Le Grand Paris Express : nouvel eldorado ?

Depuis l'annonce du Grand Paris Express, certaines villes d’Île-de-France enregistrent une hausse considérable des prix de l'immobilier. Ainsi, en 5 ans, les prix des investissements dans l’immobilier neuf ont augmenté de plus de 15 % à Saint-Denis, et de plus de 25 % à Saint-Ouen, sur la même période.  Saint-Denis doit accueillir les lignes 14, 15, 16 et 17 dès le printemps 2024, Saint-Ouen la ligne 14 dès l'été 2020.

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