Location : l’intérêt fiscal des déficits fonciers
La constatation d’un déficit foncier constitue une stratégie de défiscalisation efficace. Les économies d’impôt réalisées croissent en fonction de votre taux d’imposition, et elles ne sont pas soumises au plafonnement des niches fiscales.
Jusqu’à 21.400 euros imputable chaque année
Vos locations sont déficitaires lorsqu’elles vous coûtent plus en charges qu’elles vous rapportent en loyers. Ça peut être le cas lorsque vous réalisez des gros travaux dans le bien loué par exemple. Votre déficit est alors imputable sur vos autres revenus imposables perçus la même année dans la limite de 10.700 euros, et le surplus est reportable sur vos loyers imposables des 10 années suivantes.
Le plafond d’imputation de votre déficit sur vos autres revenus est porté à 15.300 euros s’il est généré par un bien loué dans le cadre du dispositif fiscal Périssol ou Cosse ancien. Par ailleurs, il est porté à 21.400 euros entre 2023 et 2025 pour les bailleurs effectuant des travaux de rénovation dans un logement en mauvais état en vue d’améliorer ses performances énergétiques.
Des économies d’impôt et de prélèvements sociaux
Le déficit foncier imputable sur vos autres revenus de la même année permet de réduire votre base de taxation à l’impôt sur le revenu. L’économie d’impôt qui en résulte dépend de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI), c’est-à-dire du taux le plus élevé du barème progressif de l’impôt auquel sont soumis vos revenus. Pour un déficit de 10.700 euros, l’économie d’impôt est de 3.210 euros si vous êtes imposable dans la tranche à 30%, de 4.387 euros si vous l’êtes dans celle à 41% et de 4.815 euros si vous atteignez la tranche la plus élevée à 45%.
En revanche, le déficit foncier supplémentaire qui est reportable sur vos loyers des années suivantes permet de minorer aussi les prélèvements sociaux dus sur ces loyers, et pas seulement votre base d’imposition à l’impôt. Cette différence importante. Si vous avez d’importants travaux de rénovation à réaliser, il peut être judicieux de les effectuer en une seule fois plutôt que les étaler dans le temps pour obtenir davantage de baisses d’impôts. Si votre priorité est, au contraire, de réduire durant plusieurs années vos revenus soumis à l’impôt sur le revenu, vous pouvez étaler vos gros travaux dans le temps.
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