Impôts : faut-il opter pour le régime réel pour vos loyers ?
Les loyers de vos locations vides vont être soumis au régime microfoncier si leur montant n’a pas dépassé 15 000 euros en 2023. Mais vous pouvez opter pour le régime réel si cela est plus avantageux pour vous.
Abattement forfaitaire VS charges réelles
Le régime d’imposition microfoncier offre l’avantage de la simplicité. Il vous dispense d’avoir à comptabiliser vos charges et à calculer vous-même le montant imposable de vos loyers en remplissant une déclaration de revenus fonciers n°2044. Il suffit d’indiquer vos loyers bruts dans votre déclaration de revenus n° 2042, le fisc applique un abattement forfaitaire de 30% sur leur montant, et vous êtes imposé sur les 70 % restants. Mais vous avez intérêt à ne pas vous contenter de ce forfait et à déduire vos charges réelles si elles ont dépassé 30% de vos loyers.
Il suffit pour cela d’opter pour le régime réel des revenus fonciers en remplissant une déclaration n°2044 à joindre à votre déclaration de revenus 2023. Vous y inscrivez toutes vos charges payées en 2023 non récupérables auprès de vos locataires et engagées pour acquérir ou conserver vos loyers (frais de gestion, d’assurance, d’emprunt, de copropriété, de travaux, etc.). Au final, vous réduisez davantage votre base imposable face au forfait de charges de 30% attaché au régime microfoncier. Vous payez donc moins d’impôts et de prélèvements sociaux sur vos locations.
Une durée incompressible de 3 ans
L’option pour le régime réel des revenus fonciers exercée pour l’imposition de vos loyers de 2023 vaut également pour ceux perçus en 2024 et en 2025, quel que soit leur montant. Vous avez en conséquence intérêt à l’exercer si vos charges déductibles dépassent également 30% de vos loyers ces années-là. À défaut, mieux vaut rester soumis au régime microfoncier cette année et les suivantes pour payer moins d’impôts.
Sachez par ailleurs que si l’option pour le régime réel vous permet de constater un déficit foncier qui est imputable sur vos autres revenus imposables de 2023, vous devrez aussi continuer à louer le bien déficitaire pendant trois ans. À défaut, le fisc pourra remettre en cause le déficit que vous avez imputé et recalculer vos impôts en conséquence.
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