Taxe d’habitation et surtaxe d’habitation : qui doit payer en 2024 ?

La taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Depuis 2023, vous êtes exonéré de la taxe d’habitation sur votre résidence principale, propriétaire ou locataire, indépendamment de votre situation familiale et de vos ressources. Vous en restez en revanche redevable en 2024 si vous étiez propriétaire au 1er janvier dernier d’un appartement ou d’une maison affecté à votre résidence secondaire. 

La taxe est due dès lors que le logement est pourvu d’un ameublement suffisant pour l’occuper, même si vous ne vous y rendez jamais ou si vous n’y faites que de brefs séjours. Seul compte le fait d’an avoir la jouissance et d’en disposer à tout moment de manière privative. Si vous avez vendu votre résidence secondaire cette année, vous resterez redevable de la totalité de la taxe d’habitation de 2024.

Si vous donnez en location non meublée un bien à usage de résidence secondaire, dans le cadre d’un bail de longue durée, le locataire est redevable de la taxe d’habitation – vous n’avez alors plus la possibilité d’en jouir tout le temps. Le locataire en a la libre disposition et peut l’occuper à tout moment. Il en va de même si vous prêtez gratuitement à l’année un bien non meublé à un tiers en faisant sa résidence secondaire. Dans ce cas, l’occupant à titre gratuit doit la payer.

La taxe d’habitation sur les locations saisonnières

Vous êtes également redevable de la taxe d’habitation si vous êtes propriétaire d’un logement affecté à l’activité de location meublée saisonnière (location touristique). Dans ce cas, selon le fisc, vous en conservez la disposition une partie de l’année, dans la mesure où vous n’êtes pas engagé dans un contrat de location de longue durée mais dans des baux de courte durée. Et vous avez de surcroît la liberté de louer quand vous voulez. 

Vous êtes redevable de la taxe même si le bien a été acquis uniquement dans l’optique de faire des locations saisonnières, et s’il est destiné à être loué tout au long de l’année. Vous pouvez en être exonéré si vous pouvez prouver votre intention de ne pas vous en réserver la jouissance pour votre usage personnel au cours de l’année. Tel est le cas, par exemple, si vous avez conclu un mandat de gestion locative avec une agence immobilière excluant tout usage privé du bien.

Retenez, enfin, que les communes peuvent instaurer, sur délibération, une exonération de taxe d'habitation (pour la part leur revenant) pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes situés dans les zones de revitalisation rurale. Pour en bénéficier, vous devez remplir chaque année une déclaration n° 1205 GD-SD et la renvoyer au fisc.

Élargissement des zones tendues

Depuis 2013, les « zones tendues » du territoire répertorient les villes connaissant des tensions sur le marché immobilier résidentiel, où l’offre de logements ne suffit pas à répondre à la demande et où les prix de l’immobilier sont au plus haut. Dans ces zones, les logements vides et inoccupés depuis plus d’un an sont soumis de plein droit à la taxe annuelle sur les logements vacants, afin d’inciter leurs propriétaires à les remettre sur le marché.

Les communes situées dans ces zones peuvent également instaurer, sur délibération, une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (pour la part leur revenant). Son taux peut être compris entre 5 et 60%. Seuls les propriétaires d’un logement non affecté à leur habitation principale pour une raison indépendante de leur volonté (mutation, placement en maison de retraite, logement à réhabiliter…) peuvent y échapper.

Surtaxe d’habitation : 1 461 communes concernées

Les zones tendues ont été élargies en 2023 et elles concernent désormais près de 3 700 communes (contre 1 100 avant l’élargissement). Résultat, davantage de communes ont la possibilité d’adopter une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. 

Cette année, 1 461 communes précisément ont fait ce choix, selon les chiffres publiés par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP). Soit 39,5% des villes situées en zones tendues, contre 27,1% seulement en 2023. Dans le détail, un quart de ces communes (359 très exactement) ont choisi d'appliquer un taux de majoration inférieur ou égal à 20%, contre près d'un tiers en 2023. La part des villes ayant voté un taux de 60 % est en légère baisse (36,9% contre 39%), mais leur nombre s'élève désormais à 539, contre 120 l'année dernière. Biarritz, Bordeaux, Marseille ou Paris appliquent déjà ce taux maximum de longue date, mais aussi, désormais, Espelette (64), Arcachon (33), Martigues (13), Le Vésinet (78), Montpellier ou encore sa voisine, Frontignan (34).