Immobilier locatif : ce qui change en 2025

Interdiction de louer : tous les logements classés G sont concernés

Depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires d’un logement dont le DPE (diagnostic de performance énergétique) mentionne la lettre G et dont la consommation d’énergie annuelle excède 450 kWh/m2 ne peuvent plus conclure un bail avec un nouveau locataire. Depuis le 1^er janvier 2025, cette interdiction de louer est étendue à tous les logements classés G (y compris ceux dont la consommation énergétique annuelle est inférieure à 450 kWh/m2). Elle vise toutes les locations à usage de résidence principale, meublées ou non. Toutefois, pour les locataires en place, les baux en cours peuvent tout de même se poursuivre, sans limite de temps.

La mesure est issue de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets adoptée le 22 août 2021, dite Loi « Climat ». L'interdiction de louer sera étendue aux logements classés F le 1^er janvier 2028, et à ceux classés E le 1^er janvier 2034. A cette date, seuls les propriétaires de logements dont la classe énergétique va de A à D pourront encore louer. Les autres n’ont pas le choix : ils doivent faire des travaux de mise aux normes, faute de quoi leur bien ne pourra plus être proposé comme résidence principale à la location. Dans les départements d'Outre-Mer, l'interdiction entrera en vigueur en 2028 pour les logements classés G et en 2031 pour ceux classés F. Par contre, les logements classés E pourront toujours être loués.

Meublés de tourisme : vers un encadrement renforcé

Le développement des locations meublées de tourisme est jugé responsable des difficultés à se loger à l’année à des prix abordables dans certaines zones tendues du territoire. Pour freiner leur essor, la Loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, dite Loi « Le Meur », prévoit d’encadrer davantage cette activité.

Elle instaure notamment l’obligation pour les loueurs de réaliser un DPE et prévoit de leur appliquer les mêmes interdictions de louer que celles en vigueur pour les locations à usage de résidence principale. Le texte renforce également les pouvoirs de régulation et de sanction des maires (notamment : possibilité de définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme, de délimiter des zones réservées aux résidences principales, de limiter à 90 jours par an la location touristique de sa résidence principale au lieu de 120 jours aujourd'hui…).

Autre tour de vis, fiscal cette fois, les règles d’imposition des loueurs de meublés de tourisme relevant du régime simplifié micro-BIC vont se durcir. Les loyers qu’ils perçoivent depuis le 1^er janvier 2025 seront davantage taxés que ceux des années antérieures. La réforme concerne tous les loueurs de meublés de tourisme, classés ou non, ainsi que ceux qui font des chambres d’hôtes.