Immobilier locatif : le logement locatif intermédiaire s’ouvre aux particuliers
Le dispositif Pinel en faveur de l’investissement locatif dans l’immobilier résidentiel neuf s’est éteint le 31 décembre 2024. Une alternative encore méconnue existe pour les particuliers : l’investissement dans le logement locatif intermédiaire.
Assouplissement du secteur locatif intermédiaire
À mi-chemin entre les HLM et le parc privé, le logement locatif intermédiaire (LLI) vise l’accès au logement des classes moyennes dans les zones tendues où la demande est très supérieure à l’offre. Ce dispositif repose sur la construction de logements neufs pour les louer environ 15 % en dessous des loyers du marché. Initialement réservé aux investisseurs institutionnels comme les organismes HLM, ce secteur est désormais ouvert aux investisseurs particuliers.
La loi de finances pour 2024 prévoit que toute personne morale peut dorénavant bénéficier de ce dispositif, y compris les sociétés civiles immobilières (SCI) créées entre particuliers soumises à l’impôt sur le revenu. Cette mesure vise à répondre à la forte demande de logements locatifs intermédiaires. Elle étend le champ d'application aux investisseurs privés intervenants à travers des structures d'investissement dotées de la personnalité morale, des sociétés mixant personnes physiques et investisseurs institutionnels. Elle a pour objectif de mieux mobiliser l'épargne des particuliers.
TVA réduite à l’achat
Le logement locatif intermédiaire impose les mêmes contraintes locatives que le Pinel, sans offrir de réduction d’impôt. En revanche, l’investisseur en « LLI » bénéficie d’une TVA réduite à 10% au lieu de 20% sur les logements construits.
De plus, ce secteur est soumis à des normes de surface et environnementales moins exigeantes que le dispositif Pinel +, version 2023-2024. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, cette souplesse permet de réduire le prix d’achat des logements neufs de 15 à 18 %.
Les investisseurs particuliers bénéficient ainsi d’un avantage fiscal non plafonné immédiat grâce au LLI. Avec le Pinel, ils bénéficiaient d’une réduction d’impôt plafonnée étalée sur plusieurs années (6, 9 ou 12 ans). Avantage supplémentaire du LLI, il échappe au plafonnement global des niches fiscales.
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