LMNP : fin de la « niche fiscale » sur les plus-values

Réintégration des amortissements fiscaux

Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) relèvent du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers lors de la vente d’un bien loué, contrairement aux loueurs professionnels (LMP) soumis au régime des plus-values professionnelles. Cependant, les deux statuts permettent d’amortir fiscalement les biens et les meubles loués lorsqu’ils relèvent du régime réel des BIC pour l’imposition de leurs loyers. Ce mécanisme permet de déduire chaque année une fraction de leur prix d’acquisition de leurs loyers imposables.

Jusqu’à présent, seuls les LMP devaient réintégrer les amortissements déduits pendant la période de location dans le calcul de leurs plus-values. Depuis le 16 février, cette obligation concerne aussi les LMNP, sauf pour les biens loués meublés situés dans une résidence pour personnes âgées ou pour étudiants. La plus-value imposable correspond désormais à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, minoré des amortissements déduits des loyers.

Hausse d’impôts variable

Cette réintégration des amortissements va mécaniquement augmenter la plus-value imposable des LMNP. La vente de leurs biens leur coûtera désormais plus chère en impôt forfaitaire (19%) et en prélèvements sociaux (17,2%). À l’extrême, certains seront aussi soumis à la surtaxe de 2 à 6% applicable sur les plus-values supérieures à 50.000 euros alors qu’elle ne concernait pas ces ventes avant la réforme.

Toutefois, cette dernière n’aura aucun impact pour les LMNP conservant leurs biens pour eux-mêmes ou les transmettant à leurs proches par donation ou succession. Dans ces cas, aucune plus-value imposable n’est générée. L’impact reste également limité pour les loueurs vendant après 15 ou 20 ans de détention, l’abattement progressif pour durée de détention sur leur plus-value réduisant alors une bonne partie de leur base d’imposition.