Contrairement aux SCPI de rendement investies dans l’immobilier professionnel, les SCPI dites fiscales investissent exclusivement dans l’immobilier résidentiel. Elles offrent un avantage fiscal important mais un rendement et une liquidité limités.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fiscales sont investies exclusivement dans l’immobilier d’habitation, et elles s’appuient sur des dispositifs défiscalisant type Denormandie, Malraux, Monument historique ou Déficit foncier (les SCPI Pinel ont été retirées du marché depuis janvier 2025). Elles permettent de bénéficier de la déduction fiscale ou de la réduction d’impôt attachée au dispositif choisi, comme si vous étiez propriétaire d’un bien en direct.
Réservées aux investisseurs avides de défiscalisation, les SCPI fiscales permettent d’accéder au marché locatif avec une mise largement inférieure à celle nécessaire à un achat en direct. Elles permettent de calibrer vos investissements en fonction des économies d’impôt souhaitées, sans dépasser le plafonnement des niches fiscales de 10.000 euros par an, plus difficile à atteindre en investissant en direct.
Le niveau de risque des SCPI fiscales, classé sur une échelle de 1 (bas) à 7 (élevé), est très important. L’Autorité des marchés financiers (AMF) leur attribue généralement un score de 6 sur 7, bien supérieur à l’indicateur moyen des SCPI de rendement de 2,80 sur 7.
Les SCPI fiscales sont aussi bien moins rentables que les SCPI de rendement. Comptez en moyenne entre 1 et 2% avant avantage fiscal. Le taux de distribution moyen des SCPI de rendement, lui, s'est établi à 4,72% en 2024 avant impôts.
Autre écueil, les parts de SCPI fiscales sont difficilement revendables car seul le souscripteur initial peut bénéficier de l’avantage fiscal. De plus, l’administration fiscale peut exiger son remboursement s’il les cède avant le terme du dispositif choisi par la société. Les parts de SCPI de rendement, en revanche, sont plus liquides. Leur cession s’effectue de gré à gré ou sur un marché secondaire, supervisée par la société de gestion. Leurs conditions de vente (délai, prix) dépendent évidemment du dynamisme de la demande.