Vente immobilière : les précisions de l’administration fiscale sur les primo-accédants

Hausse des droits de mutation dans 84 départements

Les 7 à 8% de frais de notaire que doit régler l’acheteur d’un logement ancien sont constitués pour l’essentiel de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) reversés à l’administration fiscale. Ces droits sont en hausse dans la plupart des départements, la loi de finances pour 2025 adoptée en février dernier les autorisant à relever la part qui leur revient à 5% pour les ventes conclues entre avril 2025 et mars 2028.

83 départements ont déjà saisi cette opportunité et relevé le taux de leur droit départemental de vente à 5%, contre 4,50% auparavant. 27 départements appliquent la hausse depuis avril, 47 depuis mai et 10 depuis juin. Y acheter un logement ancien coûte désormais 6,31% de DMTO (taxe additionnelle et prélèvement pour frais inclus) contre 5,80% en début d’année. Le Morbihan (56) a aussi adopté les 5% depuis mai contre un droit réduit de 3,80% auparavant, ce qui fait grimper les DMTO de 5,09% à 6,31%.

Une exemption sous conditions pour les primo-accédants

La loi de finances exonère les primo-accédants de cette mesure. Elle précise que le rehaussement n'est pas applicable lorsque le bien acquis constitue pour l'acquéreur une première propriété et qu'il est destiné à l'usage de sa résidence principale. Pour rappel, sont qualifiés de primo-accédants à la propriété les personnes n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

Interrogée sur l’application de cette condition en cas d’acquisition par un couple, le ministère des finances a récemment indiqué qu’elle devait s’apprécier au regard de chaque membre du couple. Ainsi, en cas d’achat en indivision, l’exemption de la hausse du droit de vente bénéficie à chaque acquéreur indivisaire répondant à la qualification de primo-accédant à hauteur de sa quote-part. Cette règle s’applique aux concubins, personnes liées par un Pacs ainsi qu’aux époux mariés sous un régime de séparation de biens. En revanche, en cas d’achat par un couple marié sous le régime de la communauté réduite aux acquêts ou de la communauté universelle, les deux membres du couple doivent répondre à la qualification de primo-accédant pour que l’exemption s’applique.