Diversification : les atouts de l’investissement en nue-propriété

Investir à moindres frais

Le démembrement de propriété est devenu l’un des placements les plus en vue des « gros » contribuables sur le marché immobilier. Proposé par des sociétés spécialisées comme PERL (Patrimoine épargne retraite logement) ou Pierreval, cet investissement de long terme consiste à séparer deux droits réels – l’usufruit (le droit d’utiliser le bien) et la nue-propriété (la propriété du bien sans en avoir l’usage).

Le mécanisme est simple : vous achetez la nue-propriété d’un bien dont l’usufruit est souvent acquis simultanément par un bailleur social ou institutionnel (Opac, HLM, collecteur du 1% Logement) qui gère la location. Pendant la durée du démembrement de propriété (15 à 20 ans pour les biens, 5 à 10 ans pour les parts), c’est l’usufruitier qui gère les locations et qui en perçoit les revenus. A son terme, l’usufruit s’éteint et vous devenez propriétaire à part entière du bien (ou des parts) sans formalités ni impôts. Vous devenez alors plein propriétaire sans frais liés au démembrement lui-même, mais serez ensuite imposable sur les revenus locatifs et les éventuelles plus-values selon les règles fiscales en vigueur.

Profiter d’une fiscalité avantageuse

L’investissement en nue-propriété permet de réaliser un placement immobilier à un moindre coût. En cédant l’usufruit au bailleur, vous profitez d’une décote à l’achat par rapport au prix du marché, d’autant plus forte que la durée du démembrement est longue. Le démembrement de propriété permet aussi d’investir dans la pierre sans contrainte et de capitaliser sans problème locatif. Toutes les obligations et tous les risques liés à la gestion locative pèsent sur l’usufruitier. Vous pouvez ainsi vous constituer un patrimoine qui se valorise dans la durée sans avoir un centime à débourser en cours d’opération.

L’investissement en nue-propriété permet par ailleurs d’optimiser votre base imposable, aussi bien pour l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) que pour l’impôt sur le revenu. En tant que nu-propriétaire, vous n’avez pas à comprendre le bien ou les parts de SCPI dans votre patrimoine imposable à l’IFI, les biens démembrés étant taxables uniquement entre les mains de l’usufruitier. Par ailleurs, vous n’avez pas d’impôt supplémentaire à payer puisque vous ne percevez pas de loyers pendant la période du démembrement.

Ce type d’investissement constitue un outil de diversification performant pour les épargnants fortement fiscalisés qui n’ont pas besoin de revenus immédiats. À l’échéance du contrat, il récupère un capital valorisé générateur d’un revenu complémentaire régulier.