Investissement locatif : le nouveau dispositif Jeanbrun

Les investissements éligibles

Le dispositif Jeanbrun concerne les logements situés dans les immeubles collectifs d’habitation, pas les maisons individuelles. Peu importe le lieu de l’investissement, il est applicable sur l’ensemble du territoire national, aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (Vefa), aux logements en construction, aux logements anciens remis à neuf et à ceux faisant l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 30% de leur prix d’acquisition et permettant de les réhabiliter complètement.

Le dispositif est réservé aux contribuables fiscalement domiciliés en France. Vous pouvez en bénéficier pour un logement acquis en direct ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont vous êtes associé (une société civile immobilière par exemple). Le nombre d’opérations éligibles n’est pas limité, mais l’avantage fiscal est plafonné.

Les engagements à respecter

Le logement doit être loué vide à usage de résidence principale pendant au moins 9 ans, à un locataire autre qu’un membre de votre foyer ou un parent proche. Vous pouvez louer en secteur intermédiaire, social et très social. Le premier impose de respecter un plafond de loyer 15% moins élevé que les loyers de marché, le second 30% moins élevé et le dernier 45% moins élevé.

Le dispositif impose aussi de choisir un locataire aux ressources plafonnées. En secteur intermédiaire, vous pouvez louer aux mêmes personnes qu’en Pinel et en Denormandie. En revanche, le volet social du dispositif impose de sélectionner un locataire aux revenus modestes ou très modestes.

L’amortissement des biens loués

Le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année des loyers produits, en plus des charges admises en déduction des revenus fonciers, une fraction de son prix d’acquisition, sous forme d’amortissements. La déduction est calculée sur 80% du prix d’acquisition ou de construction du logement, éventuellement augmenté du coût des travaux, net des frais d’acquisition.

Le taux de l’amortissement déductible varie de 3% à 5,5% selon le type d’investissement locatif réalisé (neuf ou ancien avec travaux) et le secteur locatif choisi (intermédiaire, sociale ou très social. Par ailleurs, le montant de l’amortissement déductible est plafonné globalement à 8000 euros par foyer fiscal et par an en cas de location en secteur intermédiaire, à 10 000 euros en secteur social et à 12 000 euros en secteur très social. Ces plafonds s’appliquent pour toute composition du foyer et le nombre d’investissements Jeanbrun (neufs et anciens) réalisés.