Super déficit foncier : le dispositif est prorogé jusqu’en 2027

Un coup de pouce à la rénovation

Pour inciter les bailleurs à rénover leurs logements trop énergivores, la loi de finances rectificative votée fin 2022 a relevé temporairement la limite d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global, pour la porter de 10 700 euros à 21 400 euros par an. Le dispositif concernait tous les propriétaires faisant réaliser, entre 2023 et 2025, des travaux permettant à un logement loué de passer d'une classe énergétique E, F ou G à la classe A, B, C ou D.

La mesure est prorogée de deux ans par la loi de finances pour 2026. Les dépenses de rénovation énergétiques payées entre janvier 2026 et décembre 2027 restent éligibles au doublement du déficit foncier imputable, si elles permettent à un logement des classes E à G de passer aux classes A à D. Sont visés les travaux d'isolation thermique, d'installation, de régulation et de remplacement des systèmes de chauffage, de ventilation ou de production d'eau chaude, et d'installation d'équipements utilisant une source d'énergie renouvelable.

Un cadeau fiscal « empoisonné »

La mesure est destinée à aider les bailleurs à supporter le coût très onéreux de la rénovation de leurs biens loués. En doublant le déficit foncier imputable sur leurs revenus imposables, ils peuvent réduire davantage leur impôt sur le revenu, et alléger ainsi le prix final des travaux.

Toutefois, un problème persiste. La fraction des déficits fonciers dépassant la limite d’imputation sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers encaissés au cours des dix années suivantes. Or, les déficits reportables permettent non seulement de réduire ses impôts, mais aussi les prélèvements sociaux sur les loyers. Résultat, avec un déficit imputable doublé, le déficit reportable sur les revenus des années suivantes est plus faible, réduisant les économies d’impôt et de prélèvements sociaux ultérieurs.

Sauf cas très particuliers, ce dispositif est désavantageux pour les bailleurs car la baisse d’impôt globale obtenue avec le déficit majoré à 21 400 euros est plus faible face à celle obtenue avec un déficit ordinaire de 10 700 euros. Par exemple, un bailleur imposé à 30% ayant 30 000 euros de déficit foncier économise en tout 10 479 euros d’impôt et de prélèvements sociaux avec cette mesure. Or, il peut économiser 12 320 euros avec un déficit imputable limité à 10 700 euros.