Investissement locatif : que vaut le nouveau dispositif Jeanbrun ?

Un investissement amortissable

Le dispositif Jeanbrun autorise les particuliers achetant un logement pour le donner en location à déduire de leurs loyers jusqu’à 80% de son prix d’acquisition, net de frais, sous forme d’amortissements étalés dans le temps. En contrepartie, le bien doit être loué pendant au moins 9 ans à des locataires aux ressources limitées moyennant un loyer plafonné.

Le dispositif est avantageux si les économies d’impôts induites sont supérieures à l’effort consenti sur les loyers (par rapport à ceux du marché). L’amortissement déduit permettra de réduire durablement la fraction imposable des loyers produits par le bien. Il procurera donc des économies d’impôts proportionnelles au taux marginal d’imposition, c’est-à-dire au taux le plus élevé du barème progressif auquel sont soumis les revenus du foyer.

Ce dispositif s’avère, de ce fait, d’autant plus avantageux pour les foyers fortement imposés. De plus, les baisses d’impôts obtenues grâce à l’amortissement du logement ne seront pas soumises au plafonnement global des niches fiscales applicable à la plupart des réductions d’impôt.

Un amortissement plafonné

Le taux de l’amortissement déductible varie de 3% à 5,5% par an selon le type d’investissement réalisé (neuf ou ancien avec travaux) et le secteur locatif choisi (intermédiaire, social ou très social). Par ailleurs, la base de l’amortissement est égale à 80% du prix d’acquisition du logement, net de frais, le foncier (20%) n’étant pas amortissable. Enfin, le montant de l’amortissement déductible est plafonné globalement à 8000 euros par foyer et par an en cas de location en secteur intermédiaire, à 10 000 euros en secteur social et à 12 000 euros en secteur très social.

Mieux vaut connaître ces règles avant d’investir, faute de quoi vous risquez de ne pas pouvoir amortir 80% du prix payé. Par exemple, si vous achetez un logement neuf 300 000 euros hors frais pour le louer en Jeanbrun « intermédiaire », vous pouvez en théorie déduire 8400 euros d’amortissement de vos loyers chaque année. Or, en pratique, vous déduirez seulement 8000 euros et vous perdrez 400 euros de déduction par an.

En outre, vous devrez louer pendant de nombreuses années pour pouvoir amortir 80% de votre investissement : 23 ans, par exemple, pour un logement neuf loué en secteur intermédiaire, ou 14,5 ans en cas d’option pour une location en secteur très social.