Comment Claire, 45 ans, a-t-elle utilisé les SCPI pour préparer sa retraite ?
À 45 ans, Claire dispose d’une épargne solide, patiemment constituée au fil des années. Une large part de ce capital reste néanmoins peu productive, investie sur des supports sécurisés mais peu rémunérateurs. Dans un contexte où l’investissement immobilier en direct se complexifie - entre gestion, fiscalité et conditions de crédit - elle s’interroge sur les alternatives possibles pour préparer sa retraite sans acquérir et gérer un bien immobilier en propre. Avec les SCPI, Claire va trouver une réponse adaptée à ses objectifs… et porteuse de sens.
Un accès simplifié à l’immobilier sans les contraintes de gestion
Comme de nombreux actifs, Claire manque de temps. Si l’immobilier reste sa classe d’actifs favorite, les contraintes de la gestion locative – mise en location, travaux, impayés - l’ont longtemps freinée. Son amie Julie, passionnée de finance, lui évoque alors une alternative : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier).
Elle en souligne immédiatement le principal avantage : la simplicité. En investissant en SCPI, Claire délègue l’intégralité de la gestion à des professionnels expérimentés. Plus besoin de rechercher des locataires, d’anticiper les travaux ou de supporter seule les périodes de vacance locative. Les loyers sont collectés puis redistribués de manière régulière aux investisseurs.
Autre atout fondamental : la diversification. En un seul investissement, Claire accède à un portefeuille composé de nombreux actifs, ce qui réduit significativement les risques liés à un seul bien. Mais ce qui la séduit aussi, c’est l’utilité concrète de son placement. En finançant des bureaux, des commerces, des entrepôts logistiques ou des équipements de loisirs, les SCPI participent directement au développement des territoires, à la vitalité économique locale et au financement de l’immobilier professionnel utilisé par les entreprises.
Enfin, le ticket d’entrée – bien plus accessible que dans l’immobilier en direct – correspond davantage à son budget et à sa stratégie progressive d’investissement.
Réorienter une partie de son épargne de précaution vers un support plus dynamique
Pour financer son investissement, Claire hésite d’abord à recourir au crédit dans un contexte de conditions bancaires plus strictes. Elle décide finalement de mobiliser une partie de son épargne disponible, notamment 6 000 euros issus de son Livret A, dont le rendement nominal a chuté à 1,5% en février dernier (2).
À ce niveau, son épargne progresse (trop) lentement et peine même à préserver son pouvoir d’achat face à l’inflation. Sans remettre en cause l’utilité d’une épargne de précaution, Claire réalise qu’une partie de ses liquidités pourrait être orientée vers des supports plus dynamiques, en contrepartie d’un horizon de placement plus long et d’un niveau de risque supérieur.
En se documentant, Claire constate que les SCPI peuvent offrir, sur la durée, un potentiel de revenus supérieur à celui des placements réglementés. Elle comprend aussi que ces performances varient selon les SCPI et les cycles immobiliers et qu’elles ne sont jamais garanties. Mais une fois comparés les rendements nets de charges et de fiscalité de l’immobilier locatif classique, le constat est clair : l’écart de performance devient difficile à ignorer. « Le différentiel de rendement est devenu trop important pour être ignoré », estime-t-elle.
Bon à savoir
En 2025, le taux de distribution moyen des SCPI de marché s’est établi autour de 4,91% (1) brut versé aux souscripteurs. Certaines SCPI ont affiché des taux de distribution nettement supérieurs à la moyenne du marché.
Lancée par Swiss Life Asset Managers France en avril 2024, la SCPI Mistral Sélection a enregistré en 2025 un taux de distribution de 8,07% (3) Bon à savoir Comme tout placement, les SCPI comportent des frais qu’il est important de comprendre avant d’investir. La SCPI Mistral Sélection présente une structure de frais spécifique : - 0% de commission de souscription : Mistral Sélection est dite « sans fais d’entrée », ce qui la distingue de nombreuses SCPI traditionnelles. - 16,50% TTC de commission de gestion : prélevés sur les loyers perçus, avant qu’ils ne lui soient redistribués aux associés de la SCPI. - Jusqu’à 6% TTC de commission de retrait : applicable en cas de revente des parts avant 6 ans. - 3,60% TTC de commission d’acquisitions et cessions immobilières : liée aux opérations d’achat et de vente des immeubles. Ces frais rémunèrent le travail des équipes de gestion (sélection des actifs, gestion des immeubles, diversification du portefeuille). Ils sont déjà intégrés dans les performances annoncées, qui sont exprimées nettes de frais de gestion (mais avant fiscalité). |
La fiscalité, un critère déterminant
Au fil de sa réflexion, Claire identifie un élément clé : la fiscalité. Elle étudie différentes enveloppes et modes de détention, et s’intéresse en particulier aux SCPI européennes. Ces SCPI investissent dans des actifs situés dans d’autres pays de la zone euro - Allemagne, Italie, Portugal… Les revenus générés par ces immeubles sont imposés dans les pays où ils se trouvent.
Ces revenus de source étrangère peuvent, selon la situation du porteur de parts, bénéficier en France d’un mécanisme de crédit d’impôt, permettant ainsi d’éviter une double imposition. Autre avantage : la part des sommes perçues à l’étranger n’est pas soumise aux prélèvements sociaux de 17,2% (4). Claire y voit un levier supplémentaire pour optimiser, sur le long terme, la fiscalité d’une partie de son patrimoine, tout en gardant à l’esprit que cet avantage dépend de sa propre situation fiscale.
Cette stratégie lui permet également de financer l’économie européenne à large échelle, en soutenant des actifs dédiés aux entreprises et aux services, tout en bénéficiant d’une diversification sectorielle et géographique difficile à atteindre seule. En un seul ticket d'entrée, elle accède ainsi à des marchés dynamiques à travers toute la zone euro, et bénéficie d'une mutualisation des risques maximale.
| La SCPI Mistral Sélection propose un prix de part de 180 euros(5) pour faciliter l’accès à l’investissement immobilier. |
Pour se constituer un complément de revenu régulier
Au-delà de la valorisation de son capital, Claire aimerait également générer des revenus complémentaires réguliers pour préparer sa retraite. Son objectif : transformer progressivement une partie de son épargne en un flux de revenus stable. Elle privilégie des SCPI à distribution trimestrielle, un rythme courant sur ce type de placement.
Ce fonctionnement lui offre un bon équilibre entre visibilité et stabilité :
- des revenus versés quatre fois par an, facilement anticipables ;
- des montants plus stables et « lissés » que des versements mensuels.
Alignée sur le rythme des baux commerciaux, cette régularité s’intègre pleinement dans sa stratégie patrimoniale : conjuguer complément de revenu durable et investissement utile à l’économie réelle. Grâce aux SCPI, Claire profite des atouts de l’immobilier sans en subir les contraintes de la gestion locative. Surtout, elle se donne les moyens de se constituer, dans la durée, un revenu supplémentaire pour accompagner et sécuriser sa future retraite.
*Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Sources :
(1) SCPI en chiffres – Aspim – Lien source.
(3) Sous réserve de validation en Assemblée générale.
(4) Prélèvements sociaux (CSG, CRDS...) sur les revenus du patrimoine et de placements | Service Public
(5) SCPI Mistral Sélection - Swiss Life Asset Managers France – Swiss Life Asset Managers
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