2026 : l’amorce d’un nouveau chapitre pour les SCPI ?

Le renouveau des SCPI : performances 2025et opportunités 2026

2025 a confirmé le redressement progressif des SCPI aprèsplusieurs exercices d’ajustements. Le taux de distribution moyens’est établi à 4,91%⁽¹⁾, contre 4,7% en 2024. Cette moyennecache de fortes disparités : près de 40 SCPI ont dépassé les 6%,et certaines ont franchi le seuil des 8%. C’est le cas de la SCPIMistral Sélection lancée par Swiss Life Asset Managers France.Elle a affiché en 2025 un taux de distribution de 8,07%⁽²⁾.

Portée par des conditions d’acquisition plus favorables et unegestion opportuniste, la fin d’année a été dynamique. Cetteaccélération illustre un marché en voie d’assainissement, oùcertains actifs créent de la valeur tandis que d’autres s’ajustent.

Pour Julien Hennion, gérant de la SCPI Mistral Sélection,l’analyse des performances ne suffit plus : « Il faut désormais allerau-delà de la comparaison des rendements et approfondir l’analyseautour de 3 paramètres : la diversification géographique et sectoriellepour lisser l’impact des cycles immobiliers et réduire le risque global del’investissement, ensuite, l’analyse du savoir-faire et de l’historique de lasociété de gestion et enfin, la liquidité pour tirer profit des très bonnesconditions actuelles ».

Une alternative attractive dans un marchéimmobilier tendu

La pierre papier reste un moyen privilégié d’accéder àl’immobilier, en évitant les contraintes de l’investissement endirect : prix d’acquisition élevés, gestion lourde et fiscalité complexe.

Dans un marché résidentiel freiné par des conditions de créditexigeantes, les SCPI offrent une flexibilité réelle avec un ticketd’entrée accessible, une gestion déléguée et la possibilité derecourir au crédit.

Le résidentiel reste toutefois un segment particulier. Malgréla remontée des taux et les ajustements observés sur d’autressegments depuis 2022, il n’a enregistré qu’une correctionlimitée, soutenu par une demande des particuliers. Cetterésistance a comprimé les rendements. « Prenons l’exemple d’unimmeuble résidentiel très bien situé à Paris, avec des prestations hautde gamme. Le rendement de ce type de bien est d’environ 3,3%, contre4,25% pour un actif de bureaux dans le quartier central des affaires fin2025 », souligne Julien Hennion.Cet écart confirme la pertinence des SCPI pour les épargnantsen quête de rendement et d’exposition immobilière diversifiée.

Investir en SCPI : quels réflexes adopteren 2026 ?

L’investisseur doit désormais scruter la solidité réelle de chaque SCPI.Au-delà du rendement affiché, plusieurs indicateurs sont cruciaux,notamment l’écart entre la valeur de reconstitution et le prix desouscription ou les données financières des rapports annuels.

La dynamique de flux reste le vrai juge de paix. « Il faut regarderla liquidité de la SCPI et principalement sa collecte : si elle est positive,elle permettra d’investir au marché et de tirer profit des très bonnesconditions actuelles », explique Julien Hennion. L’agilité et lacapacité des SCPI à saisir les nouvelles opportunités feront ladifférence. Pour les épargnants, privilégier une approche sélectiveet opportuniste est la clé pour bâtir un patrimoine immobilierrésilient.

(1) Collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 – Aspim.

(2) Source : Swiss Life Asset Managers, Bilan 2025.Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les rendements présentésse réfèrent à des simulations et ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.