Immobilier locatif : faut-il investir en Jeanbrun ou en LMNP ?

Louer meublé reste plus rentable

Le dispositif Jeanbrun en vigueur depuis février 2026 autorise les contribuables achetant un appartement (neuf ou ancien avec travaux) afin de le louer vide à déduire jusqu’à 80% de son prix d’acquisition de leurs loyers, sous forme d’amortissements étalés dans le temps. Ainsi, d’effacer durablement leur imposition, voire de réduire les impôts du foyer, car les amortissements imputés s’ajoutent aux autres charges déductibles. Ce mécanisme, inédit en location vide, était jusqu’à présent réservé aux loueurs en meublé soumis au régime réel d’imposition des BIC.

Or, la comparaison s’arrête là ! L’amortissement Jeanbrun est calculé à un taux forfaitaire, son montant déductible est plafonné, et l’investisseur doit accepter de louer pendant 9 ans à prix réduit pour en bénéficier. L’amortissement des meublés est calculé de manière individualisée pour chaque composant de la construction. Il intègre les gros travaux et le mobilier, il n’est pas plafonné, et il n’impose ni durée minimum de location ni plafond de loyer.

Autre différence, le dispositif Jeanbrun permet d’imputer une partie des déficits fonciers sur le revenu global du foyer. Les déficits des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont reportables uniquement sur leurs futurs loyers, fiscalement plus avantageux. Ces différences jouent à l’avantage de la location meublée en LMNP, tant en termes de flexibilité que de rentabilité.

Louer en Jeanbrun est plus contraignant

Le dispositif Jeanbrun impose de louer vide à usage de résidence principale pendant une durée minimum de 9 ans. L’investisseur doit choisir un locataire aux ressources limitées et respecter un plafond de loyer pour pouvoir amortir fiscalement sa location. Il doit aussi respecter les obligations de la loi de 1989 sur les locations vides, la durée du bail est de trois ans, il doit respecter un préavis de six mois pour donner congé au locataire…

Le loueur en meublé non professionnel, lui, peut choisir librement ses locataires et réclamer un loyer de marché, généralement 15 à 20% supérieur à celui obtenu en location vide hors dispositif fiscal. En cas de location meublée de longue durée, les dispositions impératives de la loi de 1989 sont plus souples (bail d’un an, congé de trois mois...). En revanche, en cas de location meublée touristique, la réglementation s’avère aussi contraignante que celle applicable en Jeanbrun depuis la loi Le Meur de 2024 sur la régulation des meublés de tourisme, voire plus !