Immobilier locatif : le dispositif Jeanbrun ne tient pas ses promesses

Un bilan très en deçà des attentes

Lancé en février 2026, le dispositif Jeanbrun est destiné à relancer l’investissement locatif privé, en recul depuis la disparition du dispositif Pinel fin 2024. Applicable partout en France, dans le neuf et l’ancien avec travaux, il offre un généreux avantage fiscal en contrepartie de l’engagement de louer pendant au moins neuf ans moyennant un loyer plafonné.

Il peine à séduire à en croire les professionnels de l’immobilier, qui affichent des volumes de ventes très faibles. Moins de 10 000 réservations de logements neufs estampillés Jeanbrun ont été enregistrées sur les trois premiers trimestres, pour un objectif de 50 000 ventes par an. Dans l’ancien, les investisseurs préfèrent même louer hors dispositif tant les obligations de travaux sont lourdes.

Un avantage fiscal complexe

La mécanique fiscale du nouveau dispositif est perçue comme plus complexe et moins immédiate que la réduction d’impôt Pinel. Le Jeanbrun permet à l’investisseur d’amortir le bien loué, un système jusque-là réservé aux locations meublées. Autrement dit de déduire chaque année de ses loyers une fraction du prix de son investissement. Les économies d’impôts qui en découlent sont plus variables qu’une réduction d’impôt, d’autant que l’amortissement imputable fiscalement est plafonné. Le Jeanbrun profite ainsi surtout aux contribuables fortement imposés.

Autre défaut de conception, l'amortissement pratiqué durant la location doit être réintégré dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente du bien loué. Ainsi, en cas de revente avant 30 ans, une partie des économies d’impôts réalisées durant la location seront reprises sur la plus-value réalisée par l’investisseur.