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Fiscalité

Les différences entre les statuts LMP et LMNP

Publié le 29/05/2020

Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), les conditions pour obtenir ces statuts et les règles fiscales diffèrent. Le statut dépend, en premier lieu, des revenus tirés de la location. Toutefois, dans certains cas il est possible de choisir.

Pour le LMNP, les revenus annuels ne doivent pas excéder 23 000 euros par an ou 50% des revenus professionnels du foyer fiscal concerné. À contrario, il est possible d’accéder au statut LMP dès lors que vos revenus locatifs dépassent 23 000 € dans l’année et représentent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.

Imposition des loyers

Les revenus tirés des locations meublées entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Le Loueur en Meublé Non Professionnel a le choix entre deux régimes d’imposition. Le premier, le régime micro-BIC, s’applique lorsque les revenus locatifs de l’année sont inférieurs à 70 000 euros. Il permet ainsi à l’investisseur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers. En contrepartie, aucune charge ne peut être déduite de l’ensemble des revenus locatifs. Le second, le régime réel, s’applique lorsque les recettes locatives annuelles sont supérieures à 70 000 euros. Il permet d’imputer sur les loyers la plupart des dépenses : frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances et amortissements. Si un déficit subsiste, il est déductible de vos revenus locatifs pendant dix ans. En deçà de ce seuil, il peut parfois être intéressant de renoncer au régime « micro » au profit du réel. Cette option doit être prise avant le 1erfévrier de l’année concernée. Elle est valable un an et se reconduit tacitement.

Avec le régime LMP, les mêmes dépenses sont déductibles. Mais si un déficit subsiste, il peut s’imputer sur votre revenu global pendant six ans et pas seulement sur vos loyers.

L’investissement dans certaines résidences gérées (étudiantes et seniors) peut aussi vous ouvrir droit au régime Censi-Bouvard. Vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11 % du montant hors taxe de votre investissement, plafonné à 300 000 euros, et répartie sur neuf ans. Vous avez, par ailleurs, accès aux avantages du statut LMNP (hors amortissement) et vous pouvez acquérir plusieurs biens à condition de ne pas dépasser le plafond des 300 000 euros par an. 

À SAVOIR

Sous le statut LMP, les locaux loués sont considérés comme des biens professionnels et sont, à ce titre, exonérés d’impôt sur la fortune immobilière (IFI).


Taxes et impôts locaux

La location meublée est généralement exonérée de TVA. Dans certains cas, comme avec Réside Etudes, les logements en résidences gérées vous permettent de profiter de la récupération de la TVA. Vous devrez toutefois vous acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Une exonération vous sera accordée si vous réalisez un montant de chiffre d'affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros.

Ces dispositions, comme le paiement de la taxe foncière, s’appliquent pour les statuts LMP et LMNP. Les loueurs en meublé sont également assujettis à la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) dans les conditions de droit commun, dès lors qu'ils sont soumis à la CFE et que leur chiffre d'affaires excède 152 500 euros. Par ailleurs, si vous êtes assujettis à la CVAE et que votre chiffre d'affaires est supérieur à 500 000 € hors taxes, vous devrez vous acquitter de la CVAE en souscrivant des relevés d'acompte n° 1329-AC au plus tard les 15 juin et 15 septembre de chaque année. Le Loueur en Meublé s’acquitte de la CSG/CRDS sur les revenus du capital, à un taux de 17,2%.

Plus-values de cession

Le statut LMP peut être plus favorable. Les plus-values de cession bénéficient d’une exonération totale si les recettes locatives restent inférieures à 90 000 euros HT sur les deux années précédentes (et que le bien est loué depuis au moins cinq ans). Pour des recettes comprises entre 90 000 euros et 126 000 euros HT, l’exonération est partielle. Pour une activité exercée depuis moins de cinq ans ou si les recettes sont supérieures, l’imposition est totale. Sous le régime LMNP, elles sont imposées au même titre que les particuliers ; l’exonération complète intervenant après 30 ans.

À savoir 
Face à la situation économique exceptionnelle provoquée par la crise sanitaire, Réside Études reste à l’écoute de ses propriétaires investisseurs. Vous pouvez adresser toutes vos demandes à : relations.proprietaires@reside-etudes.fr


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