Quel investissement locatif choisir en 2022 ?

Les dispositifs Pinel et Censi-Bouvard allant jusqu’au 31 décembre 2022 rendent l’investissement locatif toujours intéressant. Cependant, il reste important de bien choisir le type de logement où investir en 2022 et d’être attentif aux conditions associées à cette acquisition.

Les Français sont toujours aussi intéressés par l’investissement locatif. Selon un sondage sur l’investissement effectué par OpinionWay pour Selexium, en octobre 2021, 76 % des Français interrogés déclarent vouloir investir dans un logement locatif. La hausse des prix de l’immobilier tout comme l’arrivée de l’encadrement des loyers à Lyon, et bientôt à Bordeaux et Montpellier d’ici la fin de l’année 2022 semblent ne pas freiner l’envie d’acheter pour louer chez les particuliers. Il est vrai que, cette année encore, l’investissement locatif bénéficie d’incitations fiscales qui le rendent séduisant.

Investir dans le neuf en loi Pinel

Supposée prendre fin avec l’année 2021, la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024 à la suite de la crise sanitaire. Elle permet une réduction d’impôts pour l’achat d’un logement neuf mis en location. Le montant de cet avantage fiscal dépend de la durée de l’engagement locatif : 12 % du prix d’achat du bien pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. À ces conditions, s’ajoutent celles des plafonds de loyer et de ressources des locataires. La limite est de deux acquisitions et 300 000 € par an.

Depuis le 1^er janvier 2018, les zones concernées par ce dispositif Pinel ont été restreintes à celles dites « sous tension » locative, soit 1 151 communes. Il s’agit de la zone A bis (Paris et 29 communes de sa proche banlieue), de la zone A (Ile-de-France, Côte d’Azur, agglomération genevoise) et de la zone B1. Cette dernière englobe les villes de plus de 250 000 habitants, la Corse, les départements d’Outre-Mer et certaines communes où le prix des loyers bat des records en raison de la rareté de l’offre : Chambéry, Annecy, La Rochelle, Bayonne ou encore Saint-Malo.

S’ajoute, depuis le 31 mars 2020, l’expérimentation d’un Pinel Breton, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Près de 58 communes sont éligibles à cette réduction d’impôt. Des communes où la demande en logement intermédiaire est importante et le marché locatif très tendu comme Ploufragan, le sud de Saint Brieuc ou encore une large partie de Brest. Les investisseurs qui bénéficient de la réduction « Pinel » dans ces territoires souscrivent une déclaration annuelle comportant les éléments permettant d’identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l’année.

Investir dans une résidence gérée

Acheter un logement neuf dans une résidence gérée en vue de le louer reste, en 2022, un bon choix d’investissement à condition de s’appuyer sur un spécialiste comme Réside Études. Outre une rentabilité attractive, l’acquisition d’un tel bien se révèle intéressante sur le plan fiscal. Elle est, tout d’abord, exonérée du paiement de la TVA à 20 %*. Par ailleurs, et alors qu’il a semblé un temps menacé, le dispositif Censi-Bouvard a été prorogé par la dernière loi de finances jusqu’au 31 décembre 2022. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur neuf ans et correspondant à 11 % du prix HT d’un logement neuf dans une résidence étudiante, seniors, avec une limite établie à 300 000 € annuels. Une fois le bien acquis et mis en location, le propriétaire profite du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Un coup de pouce fiscal

Les particuliers qui acquièrent un logement dans une résidence gérée services sont, dès lors qu’ils perçoivent moins de 72 600€ HT de loyers meublés dans l’année, automatiquement soumis au régime simplifié du « micro-BIC ». Il permet ainsi à l’investisseur de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Les résidences étudiantes et seniors gérées par Réside Études vous donnent accès à cet avantage. 

*Remboursement de la TVA au taux actuel en vigueur, dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier dans une résidence avec services ou de tourisme gérée par un exploitant professionnel – article 261/D4 du code Général des Impôts.