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10 idées reçues sur les SCPI

Article publié le 04/08/2021

Malgré des rendements élevés (non garantis) et leur succès auprès de nombreux épargnants, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) restent encore méconnues du grand public. Les indicateurs clefs qui font le succès de ce placement ne sont pas toujours bien interprétés.

1-    L'épargne investie en SCPI n'est pas disponible immédiatement

 OUI et NON. Même si la société de gestion ne garantit pas le rachat des parts, le délai nécessaire pour vendre des parts de SCPI oscille généralement entre 15 jours et 1 mois lorsque le nombre d’offres d’achat de parts excède celui des offres de vente de parts. Dans le cas contraire, ce délai peut atteindre 4 à 6 mois et rejoint alors le délai moyen observé pour les transactions immobilières réalisées en direct. 

2-    L’assurance vie permet de mieux optimiser sa fiscalité que l’investissement en direct en SCPI

OUI mais... Si elle bénéficie d’une fiscalité avantageuse, l’assurance vie peut avoir un coût pour l’épargnant, par exemple des frais de gestion prélevés directement sur les intérêts, qui varient selon les assureurs. Par ailleurs, l’avantage fiscal de l’assurance vie sur les plus values générées par le contrat s’applique au bout de 8 ans de détention, durée qui ne convient pas aux objectifs de tous les épargnants.

A noter : Le groupe CORUM a lancé en mars 2020 CORUM Life, une assurance vie innovante : contrairement aux contrats d'assurance vie classiques qui "empilent" les frais liés au contrat et aux fonds, avec le contrat CORUM Life,  les épargnants ne paient aucuns frais liés au contrat (versement, gestion, arbitrage…) mais seulement les frais propres aux produits logés dans le contrat, à savoir deux SCPI de la gamme CORUM L’Épargne (CORUM Origin et CORUM XL) et quatre fonds obligataires.


Il est aussi possible d’optimiser la fiscalité des SCPI sans passer par l’assurance vie, en achetant des parts en démembrement de propriété. En effet, lorsque l’investisseur acquiert la nue-propriété de parts, il bénéficie d’une décote sur le prix et n’est pas taxé sur les revenus potentiels, qui sont touchés par l’usufruitier pendant une durée limitée. C’est ce dernier qui est taxé sur les loyers et est redevable de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la valeur des parts en pleine propriété. Lorsque le démembrement prend fin, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts, sans frais supplémentaires ni taxes. Il sera alors imposé sur ces revenus, et les parts de SCPI détenues pourront être prises en compte dans le calcul de l’IFI, si le contribuable y est assujetti.

3-    Les SCPI avec les meilleurs rendements sont les plus risquées

OUI et NON. Un rendement élevé n’est pas toujours le signe d’un plus grand risque. D’autres critères doivent être pris en compte, comme la pérennité du locataire. Elle est souvent assurée si l’investissement est de bonne qualité (emplacement, durée du bail, attachement du locataire à sa localisation…). L’autre élément à évaluer est le risque de perte de valeur du bien. Plus il a été acquis à un prix élevé, plus le rendement est faible et plus le risque de subir l’impact d’une éventuelle baisse du marché immobilier est grand. Un bon immeuble, acheté au bon prix, au bon moment, avec des locataires fiables et engagés sur la durée permet de moins s’exposer au risque.

4-    Les SCPI qui investissent à l’étranger bénéficient d’un avantage fiscal

OUI et NON. Les revenus étrangers perçus par des résidents français ne sont pas taxés aux prélèvements sociaux à 17,2%. Cependant, le gain véritable dépend de la situation fiscale de l’associé et de son taux marginal d’imposition (TMI).

5-    Il faut multiplier les SCPI pour lisser les risques

OUI et NON. Une même SCPI peut s’être constitué un patrimoine diversifié en termes de types d’immeubles (bureaux, commerces, hôtels…) et en termes de localisation géographique. Privilégiez donc une seule SCPI  diversifiée à deux SCPI peu diversifiées.

6-    Les marchés immobiliers les plus dynamiques sont les moins risqués

NON. La concurrence est plus importante sur ces marchés. Par conséquent, les immeubles deviennent vite chers et les taux de rendement des investissements se compressent plus rapidement.

7-    Une SCPI avec un taux d’occupation financier élevé offre de meilleures perspectives

OUI. Un faible taux d’occupation financière témoigne d’un manque de solvabilité des locataires ou peut signifier que l’attrait des locaux est faible. Ce taux est le reflet de la confiance des locataires dans le parc immobilier détenu par son gestionnaire. Plus le taux d’occupation financier sera élevé, et plus le gérant de la SCPI pourra assurer la redistribution de revenus potentiels à ses associés.

A noter : Les SCPI de la gamme CORUM L’Épargne ont affiché en 2020 des taux d’occupation financier de 96,6% pour CORUM Origin et 99,8% pour CORUM XL.


8-   
La constitution d’un report à nouveau (RAN) est indispensable

NON, évidemment. Le RAN est la mise en réserve d’une partie des bénéfices d’une société. Cette pratique crée une distorsion entre les anciens et les nouveaux porteurs de parts. En effet, l’associé est fiscalisé sur le résultat de la SCPI, y compris sur la partie non distribuée. Lorsqu’un associé quitte la SCPI, il n’a pas forcément perçu le RAN. En revanche, le nouvel entrant va pouvoir toucher un dividende potentiel dont la fiscalité a été payée par un associé sortant. Finalement, le RAN est surtout confortable pour la société de gestion, car il lui permet de lisser la performance en cas de problème et de conserver un niveau de distribution linéaire.

9-    Le taux de rendement* (TDVM) est le seul indicateur dont il faut tenir compte avant d’acquérir des parts de SCPI.

NON, absolument pas. La diversification du patrimoine de la SCPI, la durée des baux des locataires ainsi que son taux d’occupation financier (TOF) et son taux de rentabilité interne** (TRI) sont d’autres indicateurs importants permettant d’évaluer sa qualité. Comme pour tout investissement, il convient aussi de vérifier que le niveau de risque de la SCPI correspond à votre profil investisseur et vos objectifs patrimoniaux.

A noter : La SCPI CORUM Origin a affiché en 2020 un taux de rendement de 6%*, pour un TRI à 5 ans de 5,77%**


10-
L’arbitrage (vente d’immeubles) est une bonne pratique des SCPI

OUI, même si, en général, les SCPI préfèrent ne pas arbitrer, c’est-à-dire vendre des immeubles, car elles ne souhaitent pas nécessairement s’ajouter des capitaux à réinvestir en plus de ceux qu’elles collectent. En effet, un afflux massif de capitaux force parfois les gestionnaires à investir dans des immeubles trop chers ou de moins bonne qualité. En revanche, pour les SCPI ayant fait l’effort de limiter la collecte à des sommes qu’elles étaient capables d’investir correctement, la vente d’immeubles au moment opportun est un atout précieux pour générer de la performance.

Pour plus d’information sur le groupe CORUM et son positionnement sur toutes ces questions, vous pouvez contacter l’équipe ici.

Précautions avant d’investir 

Acheter des parts de SCPI de la gamme CORUM L’Épargne est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.


*
Taux de rendement (DVM) ou taux de distribution sur valeur de marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements sociaux et fiscaux, français et étrangers, versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,18% sur CORUM Origin en 2020) divisé par le prix acquéreur moyen de l’année n de la part.
** Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n° 12-17 de l’AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n° 19-10 de l’AMF du 28 mai 2019 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

CORUM Life est un contrat d'assurance vie en unités de compte géré par la compagnie d'assurance CORUM Life, société au capital social de 20 000 000 €, régie par le Code des assurances et agréée auprès de l’ACPR. Il est distribué par CORUM L'Épargne.

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