Différentes manières d’investir en SCPI

SCPI : investir comptant ou à crédit

Si vous investissez votre capital personnel  dans des SCPI de rendement, vous percevrez des revenus potentiels à l’issue d’un délai de jouissance de quelques mois¹⁾. L’investissement au comptant représente une solution intéressante si vous êtes à la retraite et souhaitez obtenir un complément de revenus potentiel régulier. 

Financer vos parts de SCPI à crédit vous permet de profiter potentiellement de taux bas et, ainsi, de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Selon votre situation, vous pouvez ainsi investir sans mobiliser votre épargne et vos SCPI peuvent générer un revenu (non garanti), supérieur au coût de votre emprunt. En effet, les SCPI ont affiché en 2020 un rendement moyen de 4,18%²⁾. Sans présager des performances futures, rappelons que certaines SCPI, distribuées par CORUM L’Épargne, comme CORUM Origin et CORUM XL, ont fait même mieux l’année dernière, avec respectivement 6%³⁾ et 5,66%³⁾. Ces SCPI possèdent par ailleurs un taux de rendement interne (TRI³) de 5,77 %⁴⁾ à 5 ans pour CORUM Origin et un objectif de TRI non garanti de 10%⁴⁾ sur 10 ans pour CORUM XL. Par ailleurs, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus perçus. Cela permet d’investir dans l’immobilier locatif sans alourdir sa fiscalité. Toutefois, les modalités déclaratives et le traitement fiscal des revenus provenant des SCPI dépendent de la situation individuelle, du régime fiscal et du taux d’imposition propre à chaque épargnant. Quelle que soit votre situation, un conseiller CORUM L’Épargne vous accompagne, pour analyser votre profil épargnant et vous proposer la solution qui vous convienne le mieux.

Par ailleurs, l’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale. Nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt et sur le remboursement du capital en cas de retournement du marché immobilier, ainsi que sur la potentielle déductibilité des intérêts d’emprunt de vos revenus. Ainsi, si le rendement de vos parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente de vos parts, vous devrez payer la différence. Ne vous basez donc pas sur les seuls revenus des SCPI pour honorer vos échéances d’emprunt.

SCPI : investir via un contrat d’assurance vie

Loger ses parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie donne accès à la fiscalité favorable de ce produit d’épargne. Cependant, cette solution présente plusieurs écueils. En effet, toutes les SCPI ne sont pas éligibles à l’assurance vie et quand elles le sont, elles ne reversent pas toujours la totalité des revenus issus des SCPI. Par ailleurs, selon les contrats, vous devrez parfois vous acquitter de frais d’entrée et de gestion, pour le contrat d’assurance vie et pour les parts de SCPI. Un empilement de frais pouvant entraîner une dilution du rendement.

SCPI : acheter des parts démembrées

Les parts de SCPI sont, le plus souvent, acquises en pleine propriété, qui consiste à être propriétaire des parts de SCPI et d’en toucher les revenus potentiels. Toutefois, il est possible de les démembrer et d’en acquérir soit la nue-propriété (la propriété du bien), soit l’usufruit (le droit de toucher des revenus potentiels). Ce montage est prévu pour durer, selon les objectifs de l’épargnant, de 3 à 20 ans. Il offre un intérêt à la fois financier et fiscal.

En effet, le nu-propriétaire achète ses parts avec une décote comprise entre 15% et 45% par rapport à leur valeur en pleine propriété. Il n’alourdit pas sa fiscalité car il ne perçoit aucun revenu foncier pendant toute la période de démembrement et la nue-propriété des parts n’entre pas dans l’assiette de l’IFI. Au terme du démembrement, il récupère la pleine propriété des parts, sans frais ni fiscalité. Il commence alors à toucher des revenus potentiels. 

L’usufruitier acquiert ses parts pour 15 à 55% de leur valeur en pleine propriété. Il perçoit, le temps du démembrement, des revenus réguliers potentiels importants au regard du capital investi. Cependant, les parts détenues en usufruit entrent dans l’assiette taxable à l’IFI pour leur valeur en pleine propriété. Au terme du démembrement, l’usufruitier cesse de recevoir les revenus potentiels.

Un interlocuteur CORUM L’Épargne peut vous aider à choisir la solution d’épargne la plus adaptée à votre situation. 

1)    Ce délai correspond au temps nécessaire à la SCPI pour acquérir de nouveaux immeubles et sélectionner les locataires afin d’investir l’épargne collectée auprès des épargnants.
2)    Source : IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière), novembre 2021
3)      Taux de rendement (DVM) : taux de distribution sur valeur de marché, défini comme le dividende brut, avant prélèvements français et étrangers, versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées, 0,18 % en 2020 pour CORUM Origin) divisé par le prix acquéreur moyen de l’année N de la part.
4)    Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur.
5)    Performances estimées du 1er janvier au 31 décembre 2020, à partir des résultats des différents supports composant la formule; ces performances sont nettes de frais de gestion supportés par le contrat ou les supports promus, avant prélèvements sociaux et fiscaux.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n° 12-17 de l’AMF du 24 juillet 2012 ; CORUM XL, visa SCPI n° 19-10 de l’AMF du 28 mai 2019 sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF  le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

CORUM Life est un contrat d'assurance vie en unités de compte géré par la compagnie d'assurance CORUM Life, société au capital social de 20 000 000 €, régie par le Code des assurances et agréée auprès de l’ACPR. Il est distribué par CORUM L'Épargne.