Comprendre
Comment sont imposés les revenus des SCPI ?
Les SCPI sont considérées comme « fiscalement transparentes ». Le porteur de parts est imposé comme s’il détenait des biens immobiliers en direct. Considérés comme des revenus fonciers, les revenus des SCPI sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%).
L’imposition des loyers au régime « micro-fonciers »
Si, en plus des revenus issus de vos SCPI, vous percevez des revenus fonciers provenant d’un bien locatif non meublé détenu en direct et que le montant total de vos revenus locatifs est inférieur à 15 000 euros annuels (hors charges), vous êtes automatiquement soumis au régime « micro-foncier ».
Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers perçus. Celui-ci est automatiquement appliqué par l’administration fiscale et doit couvrir l’ensemble des charges liées au logement. Au moment de votre déclaration, aucune dépense ne peut être déduite (par exemple, les intérêts d’emprunt).
À savoir |
L’imposition des loyers au régime « réel »
Vous êtes soumis au régime réel lorsque vos revenus proviennent uniquement de parts de SCPI, s’ils sont supérieurs à 15 000 € annuels ou si vous avez délibérément choisi cette option lorsqu’ils sont inférieurs.
Le revenu foncier imposable est calculé en soustrayant l’ensemble des charges des revenus locatifs (frais et intérêts d’emprunt, dépenses de travaux…). Si un déficit foncier est créé (les charges excèdent les recettes locatives), il s’impute, en premier lieu, sur le revenu global de l’année dans la limite de 10 700 euros, puis sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Le cas particulier des loyers issus de l’étranger
L’imposition des loyers issus d’immeubles situés à l’étranger est différente. La France a signé des conventions fiscales avec un grand nombre de pays pour éviter une double-imposition. Dans la majorité des cas, les loyers sont imposés dans le pays où est situé l’immeuble. Ils bénéficient généralement d’une fiscalité plus favorable à celle appliquée en France (par exemple, un prélèvement à la source de 15,825% en Allemagne).
| À noter Les revenus fonciers étrangers ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux (actuellement 17,2%). |
Pour conserver la progressivité de l’impôt sur le revenu, l’administration fiscale française applique des mécanismes permettant d’augmenter le taux de l’impôt sur le revenu sans taxer les revenus étrangers. L’associé reste, en général, gagnant.
Précautions avant d’investir Acheter des parts de SCPI est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme avec un horizon de placement de 10 ans, dont la liquidité est limitée. Il existe un risque de perte en capital, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier et du cours des devises. La société de gestion ne garantit pas le rachat des parts. Et comme tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le traitement fiscal des revenus provenant des SCPI dépend de la situation individuelle, du régime fiscal et du taux d’imposition propre à chaque associé. |
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