Comprendre
Les différents types de SCPI
En achetant des parts de SCPI, vous pouvez accéder, à partir de quelques centaines d’euros, à un patrimoine immobilier qui vous génère des revenus (non garantis). Il s’agit principalement de locaux tertiaires : bureaux, commerces, entrepôts, hôtels... Quelques SCPI investies dans des logements vous permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux comme si vous aviez investi en direct.
Les SCPI de rendement, pour percevoir des revenus potentiels réguliers
Les SCPI de rendement sont les plus nombreuses. Investies dans l’immobilier commercial et tertiaire, elles vous permettent d’accéder à des immeubles de qualité, et de toucher des revenus potentiels issus des loyers payés par les locataires. Ces biens sont généralement difficiles à acheter en direct en raison de leur rareté et de leur coût (une boutique bien placée dépasse souvent le million d’euros, sans parler d’un immeuble de bureaux).
Cette catégorie de SCPI, appelée SCPI de rendement, a rapporté 4,18%1) en moyenne en 2020.
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Les SCPI CORUM Origin et CORUM XL ont, quant à elles, dégagé un rendement respectif de 6%2) et 5,66%2) en 2020, pour un TRI de 5,77% à 5 ans pour CORUM Origin3) et un objectif de rendement non garanti à 10 ans de 10% pour la SCPI CORUM XL3) |
Les loyers issus des SCPI de rendement sont fiscalisés,
comme ceux des biens immobiliers détenus en direct. Ils sont imposés à l’impôt
sur le revenu (IR), au Taux Marginal d’Imposition (TMI) de l’investisseur,
majoré des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%) pour les revenus de source
française. Les revenus de source étrangère ne sont pas assujettis aux
prélèvements sociaux.
Pour diminuer le poids de la fiscalité, plusieurs
options s’offrent à vous : vous pouvez par exemple financer vos parts de
SCPI à crédit, ce qui permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus
locatifs. Vous pouvez ainsi réduire le montant imposable des revenus dégagés.
Par ailleurs, investir
dans la nue-propriété de parts de SCPI permet d’acheter les parts avec une
décote variant en général entre 15 et 45% selon la durée choisie du
démembrement, de 3 à vingt ans, tout en laissant à un autre investisseur
(l’usufruitier) le droit de toucher les revenus potentiels. Vous ne percevez
des revenus fonciers et ne paierez d’impôts sur ces derniers qu’à l’issue de la
période de démembrement définie (qui peut coïncider avec votre départ à la
retraite). C’est seulement alors que vous deviendrez pleinement propriétaire
des parts, sans frais supplémentaire ni formalités administratives.
| Exemple sur CORUM Origin, plus ancienne SCPI distribuée par CORUM L’Épargne. À date, la part en nue-propriété sera achetée à 67 % de sa valeur si le démembrement temporaire se fait sur dix ans, mais il tombera à 55 % si l’opération est sur vingt ans. |
Enfin, vous pouvez également loger des parts dans une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), fiscalité plus favorable que l’IR. En effet, vous n’êtes pas obligé de distribuer les revenus potentiels. Vous pouvez les conserver jusqu’au moment où vous en aurez besoin : par exemple, pour financer les études supérieures de vos enfants ou vous fournir un complément de revenus au moment de votre retraite.
Les SCPI fiscales, pour réduire vos impôts
Les SCPI investies dans des logements neufs ou anciens à rénover peuvent vous donner accès à des avantages fiscaux comme si vous déteniez les biens en direct. Leurs rendements oscillent entre 1,5 et 3%, avant fiscalité. Avec les SCPI Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt représentant entre 12 et 21% de la somme investie. Avec les SCPI Malraux, vous profitez d’une réduction d’impôt en une fois de 22 ou 30% du montant des travaux réalisés.
Enfin, les SCPI « Déficit Foncier » et « Monuments historiques » permettent d’imputer, sous certaines conditions, tout ou partie des travaux de rénovation des revenus dégagés.
En conclusion, les SCPI fiscales permettent d’ajuster votre investissement à votre besoin de défiscalisation. Cependant, l’avantage fiscal profite uniquement au premier acheteur. En effet, les parts sont très difficiles à revendre et seulement à prix « cassés ».
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À savoir |
Précautions avant d’investir |
Notes
1) Source : IEIF (2020)
2) Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM), défini comme le dividende
brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de 2020 (y compris les
acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,18% pour CORUM
Origin) par le prix acquéreur moyen de la part en 2020.
3) Taux de rentabilité interne (TRI) : mesure la rentabilité de
l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l'évolution de la
valeur de la part, des dividendes distribués sur la période, ainsi que des
frais de souscription et de gestion supportés par l'investisseur.
CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.
Les SCPI CORUM Origin, visa SCPI n°12-17 de l'AMF du 24 juillet 2012 et CORUM XL, visa SCPI n°19-10 de l'AMF du 28 mai 2019,sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.
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