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SCPI : les détenir en direct ou via un contrat d’assurance vie ?

Article publié le 28/05/2021

Les SCPI et l’assurance-vie arrivent en tête des placements préférés des français1). Les premières ont rapporté 4,40% nets de frais de gestion2) en 2018 et la seconde bénéficie de certains avantages fiscaux. Il peut être intéressant de détenir ses parts de SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance vie pour concilier les avantages de ces deux solutions d’épargne. Toutefois, avant de se lancer, il faut prendre en compte les spécificités de ce type d’investissement ainsi que les différentes pratiques tarifaires des assureurs.

SCPI en assurance vie : un choix restreint de SCPI
Si vous investissez en direct, vous avez le choix entre 206 SCPI différentes1). Via un contrat d’assurance-vie, vous n’avez accès qu’à une sélection d’entre elles, vous privant ainsi potentiellement d’un grand nombre de SCPI qui pourraient vous convenir mais non éligibles au contrat d’assurance-vie.

Bon à savoir
En mars 2020, afin de répondre à la demande de nombreux épargnants, le groupe CORUM a créé sa propre compagnie d’assurance vie, CORUM Life, et propose désormais le seul contrat du marché donnant accès à deux SCPI de la gamme CORUM L’Épargne : CORUM Origin et CORUM XL. Sans présager des performances futures, ces deux SCPI ont délivré une performance respective de 6% et 5,66% en 20202), supérieure à la moyenne du marché de 4.18%1).

 

SCPI en assurance-vie : pas de financement à crédit
Contrairement à une acquisition en direct, l’achat de parts de SCPI dans le cadre de l’assurance vie ne peut pas être financé à crédit3). Vous vous privez ainsi d’un « effet de levier ». En effet, l’emprunt vous permet de vous constituer un patrimoine en réduisant votre apport personnel. Son intérêt est encore accru lorsque les taux d’intérêt sont inférieurs au rendement perçu, comme c’est le cas depuis quelques années. Rappelez-vous toutefois qu’un crédit vous engage et doit être remboursé ; vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

SCPI en assurance vie : des revenus pouvant être amputés par les frais prélevés par les assureurs
En général, seuls en moyenne 85% des dividendes4) potentiels (revenus nets de frais de gestion) des SCPI logées dans un contrat d’assurance-vie sont reversés au client final, le reste étant retenu par l’assureur. En détenant vos SCPI en direct, l’intégralité des dividendes potentiels vous est au contraire reversée chaque trimestre.

Bon à savoir
Certains assureurs, tels que la compagnie d’assurance CORUM Life, ont fait le choix de ne pas prélever de frais propres au contrat d’assurance-vie en plus des frais des fonds le composant, ce qui permet aux épargnants de toucher 100% des dividendes dégagés par les parts de SCPI logées à l’intérieur de leur contrat. Concernant l’investissement dans des parts de SCPI en direct, certaines sociétés de gestion versent les dividendes potentiels aux associés des SCPI à une fréquence plus élevée que la moyenne trimestrielle du marché. C’est notamment le cas des SCPI de la gamme CORUM L’Épargne, qui distribuent les revenus potentiels mensuellement. Cela peut vous aider à compléter votre retraite ou à rembourser tout ou partie de l’échéance du prêt ayant servi à financer l’acquisition de vos parts de SCPI.

 

SCPI en assurance vie : une fiscalité allégée
En logeant vos parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’une fiscalité allégée. Si votre contrat a été ouvert il y a moins de 8 ans et vos premiers versements effectués après le 28 septembre 2017, les plus-values tirées du contrat sont soumises à un Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 12,8%, ou à l’impôt sur le revenu au taux marginal d'imposition de l'assuré5). Si le contrat a plus de 8 ans, ces plus-values sont fiscalisées à 7,5%5) seulement (après un abattement forfaitaire de 4 600 euros par an, porté à 9 200 euros pour un couple) pour la part issue des montants versés jusqu'à 150 000 €, et 12,8 % pour la part au-delà de 150 000 €. L’épargnant devra dans tous les cas s’acquitter des prélèvements sociaux, qui représentent 17,2% des plus-values.

Cette fiscalité est généralement inférieure à celle applicable aux revenus des SCPI détenues en direct. Ces derniers sont en effet imposés au taux marginal d’imposition (TMI) du porteur de parts, pouvant atteindre les 45%6). Cependant, en assurance vie, les frais spécifiques au contrat peuvent venir s’ajouter aux frais de gestion de la SCPI. Cet empilement de frais peut réduire l’intérêt fiscal de l’assurance-vie et la rentabilité de vos parts. Renseignez-vous auprès de votre assureur.

SCPI en direct : des solutions pour alléger la fiscalité
Choix, financement, rendement, fiscalité, frais… Il apparaît parfois préférable de détenir des SCPI en direct. Sachez que des solutions existent par ailleurs pour alléger la fiscalité pesant sur les loyers : financement à crédit pour déduire les intérêts des revenus locatifs perçus, acquisition en démembrement de propriété, achat de SCPI européennes…

Pour rappel
CORUM Origin et CORUM XL affichent des performances parmi les meilleures   du marché avec respectivement 6% et 5,66% en 20202). Depuis mars 2020, elles sont accessibles dans un seul contrat d’assurance-vie : CORUM Life. La spécificité de ce nouveau contrat est de donner accès uniquement à des produits maison de la gamme CORUM L’Épargne (SCPI et fonds obligataires) et de ne rien facturer en plus des frais de souscription et gestion inhérents à chaque fonds.

 

Synthèse – comparaison de l’investissement en SCPI via l’assurance-vie ou en direct

 

Investissement en direct dans des parts de SCPI

Logement de parts de SCPI dans son assurance-vie

Profondeur de l’offre

Choix large : 206 SCPI1)

Choix limité, en fonction de l’offre de l’assureur

Fiscalité

Fiscalité complexe :

-       Pour les revenus provenant d’immeubles situés en France :

  • Imposition au taux marginal d’imposition (TMI) du porteur de parts (pouvant monter jusqu’à 45%)
  • Majoration des prélèvements sociaux (actuellement 17,2%).

 

-       Pour les revenus provenant d’immeubles situés à l’étranger :

  • Imposition à la source, selon le pays où est situé le bien
  • Paiement de l’impôt par la SCPI à la place de l’épargnant, qui bénéficie ensuite d’un mécanisme qui évite la double imposition en France
  • Revenus fonciers non assujettis aux prélèvements sociaux.

 

 

 

Fiscalité allégée :

-       Avant 8 ans de détention du contrat : plus-values taxées à 12,8%, majorées des prélèvements sociaux de 17,2%

-       Après 8 ans de détention du contrat :

  • Plus-values taxées à 7,5 %%, majorées des prélèvements sociaux de 17,2% (12,8 % pour la part des plus-values issue des primes versées au-delà de 150 000 €)
  • Abattement forfaitaire sur les plus-values générées de 4 600 euros, porté à 9 200 euros pour un couple

% de versement du dividende potentiel 

100% des dividendes potentiels reversés à l’associé selon une fréquence trimestrielle ou mensuelle

Dépend des assureurs : en moyenne, seulement 85%5) des dividendes potentiels générés par les SCPI sont reversés comme intérêts dans le contrat d’assurance-vie dans le cas où l’assureur prélève des frais de gestion liés au contrat

 

Possibilité de financement à crédit

Possible

Impossible

 

Liquidité

Limitée : la société de gestion ne garantit pas la revente de parts, qui peut être plus ou moins rapide en fonction de l'évolution du marché immobilier

 

Garantie par l’assureur en cas de rachat, dans un délai qui ne peut excéder deux mois.

 

1) Source : Aspim/IEIF

2) Taux de distribution sur valeur de marché (DVM), défini comme le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de 2020 (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,18% pour CORUM Origin) par le prix acquéreur moyen de la part en 2020. TRI (taux de rentabilité interne) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période. CORUM Origin : TRI 5,77 % sur 5 ans. CORUM XL : objectif de TRI non garanti : 10 % sur 10 ans.

3) L’obtention d’un financement pour la souscription à crédit de parts de SCPI n’est pas garantie et dépend de votre situation patrimoniale, personnelle et fiscale. En cas d’investissement à crédit, nous attirons votre attention sur le remboursement des intérêts d’emprunt et sur le remboursement du capital en cas de retournement du marché immobilier, ainsi que sur la potentielle déductibilité des intérêts d’emprunt de vos revenus. Ainsi, si le rendement de vos parts achetées à crédit n’est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente de vos parts, vous devrez payer la différence. Ne vous basez donc pas sur les seuls revenus des SCPI pour honorer vos échéances d’emprunt.

4) Source : Capital, moyenne 2018

5) Majoré des prélèvements sociaux à 17,2% (taux appliqué en 2020).

6) Barème applicable aux revenus 2020

Précautions avant d’investir
Acheter des parts de SCPI de la gamme CORUM L’Épargne est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

Les SCPI sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

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CORUM L’Épargne est une société par actions simplifiée au capital social de 100 000 € immatriculée au RCS Paris sous le numéro 851 245 183 - Siège social : 1 rue Euler 75008 Paris. Inscription auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en sa qualité de Conseiller en Investissements Financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF et d’Agent Général d’Assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4 Place de Budapest CS 92459, 75436 Paris. Le responsable des traitements de vos données est CORUM L’Épargne conformément à la Loi Informatique et Libertés n° 78-17 du 6 janvier 1978, telle que modifiée et du Règlement Européen 2016/679 relatif à la protection des données personnelles (le « RGPD »). Vos données sont utilisées à des fins de communication d’informations relatives aux produits et aux actualités du groupe CORUM Butler. Vous disposez sur ces données de droits dédiés que vous pouvez exercer à tout moment en envoyant un courriel à dpo@corumlepargne.fr. Pour plus d’informations, veuillez consulter la page https://www.corum.fr/confidentialite