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Pierre-papier : Pourquoi préférer les SCPI aux OPCI ?

Article publié le 28/05/2021

Créés en 2008, les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) devaient progressivement remplacer les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). La fusion ne s’est pas faite et, aujourd’hui, les deux produits cohabitent. Le match SCPI / OPCI est largement en faveur des premières.

SCPI, OPCI : de rares similitudes
Appartenant à la catégorie « pierre papier » les OPCI et les SCPI vous permettent, pour une mise de fonds de quelques centaines d’euros, d’accéder à de l’immobilier tertiaire professionnel. Ces immeubles (bureaux, commerces, entrepôts…) sont rarement accessibles à des investisseurs particuliers en raison de leur rareté et de leur prix.

Avec les OPCI, comme avec les SCPI, vous êtes totalement déchargés des contingences de la gestion locative (recherche des locataires, encaissement des loyers, gestion des travaux…), en contrepartie de frais de gestion. Par ailleurs, les parts d’OPCI et de SCPI peuvent être acquises directement ou via un contrat d’assurance vie. Les points communs s’arrêtent là…

Diversification, avantage SCPI
Si vous investissez dans des parts de SCPI, vous avez le choix entre 206* produits différents. Cela vous permet d’accéder à une offre très diversifiée : certaines SCPI sont spécialisées dans les commerces ou les bureaux, d’autres investissent quasi exclusivement en France ou au contraire optent pour une diversification dans toute l’Europe…

Quelques produits détiennent de l’immobilier résidentiel. Cela permet à leurs associés de bénéficier de certains avantages fiscaux : réductions d’impôt Malraux, Pinel… Avec les OPCI, le choix est beaucoup plus restreint puisque seulement 20* produits sont accessibles au grand public.

Accessibilité, avantage SCPI
Les SCPI peuvent être achetées à crédit ou démembrées. La propriété des parts est alors divisée entre un usufruitier percepteur des loyers (le fructus) et un nu-propriétaire en capacité de vendre ou de donner les parts (l’abusus). Ces deux facultés n’existent pas avec les OPCI.

Pureté immobilière, avantage SCPI
Les SCPI sont exclusivement composés d’actifs immobiliers. Les OPCI, quant à eux, doivent détenir au minimum 60% d’actifs immobiliers (au maximum 90%), le reste étant placé dans des valeurs mobilières (actions, obligations, OPCVM…). Cela permet aux OPCI d’afficher plus de liquidité que les SCPI… mais au prix de la pureté immobilière du placement.

Rendement, avantage SCPI
Uniquement composées d’actifs immobiliers, la performance des SCPI est sensiblement supérieure à celle des OPCI handicapés par la poche « liquidités », qui les exposent à la volatilité des marchés financiers. Les premières ont rapporté 4,18%* en 2020 et les seconds ont enregistré une sous-performance de -1,55%*.

Fiscalité, match nul
Les revenus des SCPI entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont imposés au taux marginal de l’associé, majoré des prélèvements sociaux à 17,2%. Cependant, des solutions existent pour alléger la fiscalité.

La fiscalité des revenus issus des OPCI va dépendre de leur forme juridique. S’il s’agit d’une SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), ils seront considérés comme de valeurs mobilières et soumis à la « flat tax », ou au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), au taux de 30%. Si la société a opté pour la forme FPI (Fond de Placement Immobilier), ses revenus entreront dans la catégorie des revenus fonciers et seront fiscalisés comme ceux issus des SCPI. 

*Sources : Aspim / IEIF / Pierrepapier

 

Précautions avant d’investir
Acheter des parts de SCPI de la gamme CORUM L’Épargne est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

Les SCPI sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

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