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Les SCPI : la solution idéale pour préparer sa succession

Article publié le 28/05/2021

En achetant des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous vous constituez un patrimoine immobilier de qualité à transmettre à vos héritiers. Les SCPI vous permettent d’anticiper votre succession tout en optimisant votre fiscalité.

Les SCPI pour toucher des revenus potentiels
Les SCPI investissent dans de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels…) en France, mais aussi dans toute l’Europe et au-delà. En acquérant des parts de SCPI, vous devenez un associé et accédez à un patrimoine diversifié difficilement accessible aux particuliers dans son ensemble, compte-tenu de son coût d’acquisition élevé et de la rareté des biens qui le composent. Vous touchez des revenus potentiels à intervalles réguliers, issus principalement des loyers versés par les locataires. Les SCPI ont rapporté, en moyenne, 4,18%1) en 2020. 

Ces avantages ne sont pas les seuls. Avec les SCPI, vous échappez aux aléas de la gestion rencontrés en cas d’investissement en direct dans l’immobilier, en contrepartie de frais de gestion. La société de gestion se charge en effet de la sélection des locataires, du recouvrement des loyers, de l’entretien des immeubles... Par ailleurs, les risques de locaux vides, d’impayés et de baisse de la valeur des immeubles sont mutualisés en raison du nombre et de la diversité des biens détenus par chaque SCPI.

Les SCPI pour transmettre à votre rythme
Il est souvent difficile de transmettre progressivement et égalitairement des immeubles détenus en direct. Cet écueil n’existe pas avec les SCPI puisque les parts, d’une valeur unitaire de quelques centaines d’euros en général, peuvent être transmises au fur et à mesure. En outre, cela permet d’optimiser sa fiscalité sur les donations, en profitant d’un abattement de 100 000 euros par enfant et par parent tous les quinze ans.

Les SCPI pour anticiper votre succession
Comme tout bien immobilier, les parts de SCPI peuvent être démembrées. Vous pouvez en garder l’usufruit pour continuer d’en percevoir les revenus potentiels et donner la nue-propriété des parts à vos héritiers. Cette donation peut être gratuite ou payante selon la SCPI, et peut être soumise à l’impôt. Au moment de la succession, vos héritiers récupéreront la pleine propriété des parts sans frais, et pourront à leur tour toucher les revenus potentiels issus des loyers.

Les SCPI pour transmettre sans frais de succession via l’assurance vie
Souscrire à des parts de SCPI à travers un contrat d’assurance vie permet à votre héritier bénéficiaire de s’appuyer, sous certaines conditions, sur un abattement de 152 500 euros sur les frais de succession. Cependant, cette solution peut présenter des limites : selon le contrat choisi, vous n’avez accès qu’à une sélection réduite de SCPI et dans le cas où l’assureur prélève des frais de gestion liés au contrat, cela vient amputer le rendement dégagé par la SCPI.   

Un contrat d’assurance vie novateur, sans frais supplémentaires liés au contrat
Les SCPI CORUM Origin et CORUM XL distribuées par CORUM L’Épargne ont affiché, en 2020, des rendements respectifs de 6% et 5,66%2). Elles sont accessibles en exclusivité dans le contrat d’assurance vie CORUM Life, dans la limite de 55% des sommes investies. Ce nouveau contrat ne comporte que des produits « maison » du groupe CORUM : deux SCPI et quatre fonds investis en obligations d’entreprises. Il n’y a ni frais de souscription ni frais de gestion liés au contrat, les seuls frais  étant ceux inhérents aux fonds le composant, comme pour une souscription en direct. De plus, CORUM Life garantit 100 % des sommes investies (hors frais de souscription des fonds) en cas de décès du souscripteur avant 65 ans. 

1)  Nets de frais de gestion / Sources : Aspim et IEIF

2)  Taux de distribution sur valeur de marché (DVM), défini comme le dividende brut avant prélèvements obligatoires versé au titre de 2020 (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées de 0,18% pour CORUM Origin) par le prix acquéreur moyen de la part en 2020. TRI (taux de rentabilité interne) : mesure la rentabilité de l’investissement sur une période donnée. Il tient compte de l’évolution de la valeur de part et des dividendes distribués sur la période. CORUM Origin : TRI 5,77 % sur 5 ans. CORUM XL : objectif de TRI non garanti : 10 % sur 10 ans.

 

Précautions avant d’investir
Acheter des parts de SCPI de la gamme CORUM L’Épargne est un investissement immobilier. Comme tout placement immobilier, il s’agit d’un investissement long terme dont la liquidité est limitée. Nous vous recommandons une durée de placement de 10 ans. Contrairement au livret A par exemple, ce placement comporte des risques. Il existe tout d’abord un risque de perte en capital. De plus, les revenus ne sont pas garantis et dépendront de l’évolution du marché immobilier [et du cours des devises]. Nous précisons que CORUM Asset Management ne garantit pas le rachat de vos parts. Enfin, comme pour tout placement, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

CORUM L'Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d'intermédiaire d'assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.

Les SCPI sont gérées par CORUM Asset Management, société de gestion de portefeuille, SAS au capital social de 600 000€, RCS Paris n° 531 636 546, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, agréée par l'AMF (Autorité des marchés financiers, 17 place de la Bourse 75082 Paris Cedex 2) le 14 avril 2011 sous le numéro GP-11000012 et sous le régime de la directive AIFM 2011/61/UE.

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